2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百三十三條 合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同,（3）無效合同因一方欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。

此時，張三主張該合同為效力待定合同，應等待其取得房屋所有權證書并獲得共有人的同意出售意見后再行生效,二、無效合同與效力待定合同的區(qū)別法律效果不同無效合同由于其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，或損害了公共利益，自始沒有法律效力，任何一方當事人均可以主張其無效,此時，甲公司主張該合同為效力待定合同，應等待其取得所有權后再行生效,而效力待定合同在未獲得權利人追認或未滿足生效要件之前，對當事人具有法律約束力，任何一方當事人都不得隨意解除或變更。

法律規(guī)定有下列情形之一的，撤銷權消滅：1、當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起九十日內沒有行使撤銷權,第一百五十二條有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起三個月內沒有行使撤銷權,有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起九十日內沒有行使撤銷權。

即《合同法》第186條第1款所規(guī)定的，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，這種撤銷權是法律賦予贈與人單方享有的權利,贈與合同的撤銷條件【贈與合同撤銷的條件】一、贈與合同任意撤銷權的基本規(guī)定任意撤銷權，是指贈與人依據自己的意志在贈與財產的權利轉移之前享有撤銷贈與的權利,對于財產權利而言，根據法律規(guī)定轉移權利是否以登記為生效要件，在財產權利交付或辦理權利轉移登記之前，贈與人可以撤銷贈與,若贈與財產的權利已經轉移，贈與人不得撤銷贈與。

當事人遲延履行合同或者有其他違約行為致使合同的目的不能實現，已經構成了根本違約，此時無須經催告程序，被違約人在違約人履行期限屆滿末履行合同時，即可通知對方解除合同,當事人遲延履行主要債務，如果繼續(xù)履行仍能實現合同目的或者債權的履行利益仍然能夠實現的情況下，債權人不能徑直通知債務人解除合同，而應催告?zhèn)鶆杖寺男泻贤x務,4.當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的,4、當事人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。

按照法律規(guī)定，租賃期限不得超過二十年,根據法律規(guī)定，租賃期限不得超過20年,法律依據：《中華人民共和國民法典》第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式,根據《民法典》規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式,租賃期限屆滿后，租賃合同可以續(xù)訂，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年，超過20年的，超過部分無效,法律分析：超過二十年的租賃合同是有效的，但是超過二十年的部分無效。

租房合同怎么簽才有法律效力法律主觀：租房合同只要當事人具備完全 民事行為能力 、意思表示真實、內容不 違反法律規(guī)定 ，就具備法律效力,承租人的義務按合同要求正當使用承租的房屋，按合同規(guī)定交付租金，在租期屆滿時將原房完好返還出租人,承租人和出租人還應當考慮在合同中設置在租賃期屆滿時，對承租人對所租賃房屋進行裝修、裝飾等添附物的處置安排,出租人的權利是監(jiān)督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期屆滿后收回出租的房屋。