土地增減掛鉤房屋賠償標(biāo)準(zhǔn)

土地增減掛鉤房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)等，以宅基地使用權(quán)證書或建設(shè)用地使用權(quán)證書、國(guó)土部門房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

增減掛鉤補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、土地補(bǔ)償費(fèi)，征用耕地、蔬菜地，按該土地征用前三年平均年產(chǎn)值的六倍計(jì)算；

2、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，按一季農(nóng)作物的產(chǎn)值計(jì)算，能收獲的不予補(bǔ)償。房屋拆遷，按房屋結(jié)構(gòu)、面積、新舊程度，給予合理補(bǔ)償；

3、安置補(bǔ)助費(fèi)，征用非耕地安置補(bǔ)助費(fèi)，按該土地年產(chǎn)值和略低于鄰近耕地的安置補(bǔ)助倍數(shù)計(jì)算。

關(guān)于申請(qǐng)國(guó)家賠償?shù)牧鞒倘缦拢?/p>

1、提起國(guó)家賠償?shù)恼?qǐng)求人為受害的公民、法人和其他組織；

2、要求賠償應(yīng)當(dāng)先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出；

3、要求賠償應(yīng)當(dāng)遞交申請(qǐng)書；

4、賠償機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起兩個(gè)月內(nèi)給予賠償。

土地增減掛鉤征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

1、征用耕地、蔬菜地，根據(jù)國(guó)家規(guī)定的價(jià)格政策，按該土地征用前三年平均年產(chǎn)值（下同）的六倍計(jì)算；

2、征用魚塘、藕塘、養(yǎng)殖場(chǎng)、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產(chǎn)值的五倍計(jì)算；

3、征用柴山、灘地、水塘、葦塘和其他有收益的非耕地，按該土地年產(chǎn)值的三倍計(jì)算；

4、征用宅基地按鄰近耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；房屋由建設(shè)單位另行征地移遷重建的，原宅基地不再給予補(bǔ)償；

5、征用無(wú)收益的非耕地，一般不予補(bǔ)償。

青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)

1、青苗補(bǔ)償費(fèi)，一般按一季農(nóng)作物的產(chǎn)值計(jì)算；能收獲的不予補(bǔ)償。多年生經(jīng)濟(jì)林木，可以移植的，由建設(shè)單位付給移植費(fèi)；不能移植的，由用地單位給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu)；

2、房屋拆遷，按房屋結(jié)構(gòu)、面積、新舊程度，給予合理補(bǔ)償；違章建筑物和開(kāi)始協(xié)商征地后突擊搶栽的樹(shù)木、突擊搶建的建筑物，不予補(bǔ)償；

3、農(nóng)田水利工程及機(jī)電排灌設(shè)施、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場(chǎng)和電力、廣播、通訊設(shè)施等附著物，按照實(shí)際情況付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。

安置補(bǔ)助費(fèi)

1、征地前農(nóng)業(yè)人口人均耕地在一畝以上的被征地單位，征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前三年平均每畝年產(chǎn)值的三倍；征地前農(nóng)業(yè)人口人均耕地不滿一畝的被征地單位，征用每畝耕地安置補(bǔ)助費(fèi)以年產(chǎn)值的四倍起算，人均耕地每減少零點(diǎn)一畝，安置補(bǔ)助費(fèi)相應(yīng)增加年產(chǎn)值的一倍，但最高不得超過(guò)年產(chǎn)值的十倍；

2、征用非耕地安置補(bǔ)助費(fèi)，按該土地年產(chǎn)值和略低于鄰近耕地的安置補(bǔ)助倍數(shù)計(jì)算；

3、征用房屋和其他建筑物的地基以及無(wú)收益的非耕地，不支付安置補(bǔ)助費(fèi)；

4、按照本條規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和最高不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。

綜上所述，征收宅基地按相鄰耕地進(jìn)行補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)成本計(jì)算；房屋由建設(shè)工作單位搬遷重建的，原宅基地不再需要補(bǔ)償。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條

中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

增減掛項(xiàng)目涉及的流程

法律主觀：

土地增減掛鉤項(xiàng)目流程： 1、掛鉤試點(diǎn)市、縣應(yīng)當(dāng)開(kāi)展專項(xiàng)調(diào)查，查清試點(diǎn)地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、權(quán)屬、等級(jí)，分析試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾潛力和城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求，了解當(dāng)?shù)厝罕姷纳a(chǎn)生活條件和建新拆舊意愿。 2、掛鉤試點(diǎn)市、縣應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和專項(xiàng)調(diào)查，編制掛鉤試點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)規(guī)模布局，做好與城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃等的銜接。 3、項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃內(nèi)容主要包括農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾潛力分析，項(xiàng)目區(qū)規(guī)模與范圍，土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整等情況；項(xiàng)目區(qū)實(shí)施時(shí)序，周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模及使用、歸還計(jì)劃；拆舊區(qū)整理復(fù)墾和安置補(bǔ)償方案；資金預(yù)算與籌措等，以及項(xiàng)目區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃圖。 法律依據(jù)：《土地管理法》第十八條 國(guó)家建立國(guó)土空間規(guī)劃體系。編制國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，綠色、可持續(xù)發(fā)展，科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化國(guó)土空間結(jié)構(gòu)和布局，提升國(guó)土空間開(kāi)發(fā)、保護(hù)的質(zhì)量和效率。 經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃是各類開(kāi)發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國(guó)土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

土地增減掛鉤項(xiàng)目

土地增減掛鉤（以下簡(jiǎn)稱掛鉤）即城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目區(qū)），通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。

(一)土地補(bǔ)償費(fèi)

1.征用耕地、蔬菜地，根據(jù)國(guó)家規(guī)定的價(jià)格政策，按該土地征用前三年平均年產(chǎn)值(下同)的六倍計(jì)算;

2.征用魚塘、藕塘、養(yǎng)殖場(chǎng)、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產(chǎn)值的五倍計(jì)算;

3.征用柴山、灘地、水塘、葦塘和其他有收益的非耕地，按該土地年產(chǎn)值的三倍計(jì)算;

4.征用宅基地按鄰近耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;房屋由建設(shè)單位另行征地移遷重建的，原宅基地不再給予補(bǔ)償;

5.征用無(wú)收益的非耕地，一般不予補(bǔ)償。

(二)青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)

1.青苗補(bǔ)償費(fèi)，一般按一季農(nóng)作物的產(chǎn)值計(jì)算;能收獲的不予補(bǔ)償。多年生經(jīng)濟(jì)林木，可以移植的，由建設(shè)單位付給移植費(fèi);不能移植的，由用地單位給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu);

2.房屋拆遷，按房屋結(jié)構(gòu)、面積、新舊程度，給予合理補(bǔ)償;違章建筑物和開(kāi)始協(xié)商征地后突擊搶栽的樹(shù)木、突擊搶建的建筑物，不予補(bǔ)償;

3.農(nóng)田水利工程及機(jī)電排灌設(shè)施、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場(chǎng)和電力、廣播、通訊設(shè)施等附著物，按照實(shí)際情況付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。

(三)安置補(bǔ)助費(fèi)

1.征地前農(nóng)業(yè)人口人均耕地在一畝以上的被征地單位，征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前三年平均每畝年產(chǎn)值的三倍;征地前農(nóng)業(yè)人口人均耕地不滿一畝的被征地單位，征用每畝耕地安置補(bǔ)助費(fèi)以年產(chǎn)值的四倍起算，人均耕地每減少零點(diǎn)一畝，安置補(bǔ)助費(fèi)相應(yīng)增加年產(chǎn)值的一倍，但最高不得超過(guò)年產(chǎn)值的十倍;

2.征用非耕地安置補(bǔ)助費(fèi)，按該土地年產(chǎn)值和略低于鄰近耕地的安置補(bǔ)助倍數(shù)計(jì)算;

3.征用房屋和其他建筑物的地基以及無(wú)收益的非耕地，不支付安置補(bǔ)助費(fèi)。

(四)按照本條規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和最高不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。

法律依據(jù)：

《土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

什么叫土地出讓收益權(quán)質(zhì)押

一、什么是土地收益權(quán)

1、什么是收益權(quán)

根據(jù)通說(shuō)，收益權(quán)是所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能——占有、使用、收益、處分——中的一種，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人依法享有的從占有、使用、處分財(cái)產(chǎn)中取得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。

我們所討論的土地收益權(quán)其實(shí)指的是國(guó)有土地使用權(quán)人因?qū)ζ鋰?guó)有土地使用權(quán)的合法處置而取得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)收益的權(quán)利，確切地來(lái)說(shuō)它應(yīng)叫做國(guó)有土地使用權(quán)收益權(quán)。為了研究土地收益權(quán)質(zhì)押的可行性，根據(jù)獲取收益的途徑不同，我們將土地收益權(quán)歸為兩類：處分收益權(quán)和經(jīng)營(yíng)使用收益權(quán)；前者指權(quán)利人以喪失國(guó)有土地使用權(quán)為對(duì)價(jià)獲取相應(yīng)收益的權(quán)利，后者指在不喪失國(guó)有土地使用權(quán)的情況下因?qū)ν恋厥褂脵?quán)的經(jīng)營(yíng)使用而獲取相應(yīng)收益的權(quán)利。具體到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，處分收益權(quán)是指國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、置換、劃撥或調(diào)撥等過(guò)程中處分人對(duì)其增加的利益依法享有的權(quán)利。經(jīng)營(yíng)使用收益權(quán)是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將在儲(chǔ)土地出租或自己使用在儲(chǔ)土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在此過(guò)程中對(duì)在儲(chǔ)土地的收益依法享有的權(quán)利。

二、土地收益權(quán)不能質(zhì)押

1、什么是質(zhì)押

《擔(dān)保法》第六十三條規(guī)定：“本法所稱動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”

《擔(dān)保法》第八十一條規(guī)定：“權(quán)利質(zhì)押除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)的規(guī)定。”

從《擔(dān)保法》的規(guī)定我們可以看出，所謂質(zhì)押，其具有這樣兩個(gè)特征：一、權(quán)利人控制了質(zhì)押物；二、權(quán)利人不能在控制質(zhì)押物的同時(shí)就對(duì)質(zhì)押物行使權(quán)利，該權(quán)利只有在債務(wù)到期不能清償時(shí)才能行使。

2、土地收益權(quán)不能質(zhì)押

（1）從理論上講，土地收益權(quán)不能質(zhì)押

①土地處分收益權(quán)不能質(zhì)押

國(guó)有土地使用權(quán)處分收益是在權(quán)利人喪失對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的時(shí)候才能取得的收益，只有取得國(guó)有土地使用權(quán)處分權(quán)才有權(quán)獲得該部分收益。這是因?yàn)樵跊](méi)有確定的繼受者，無(wú)法以合同的形式約束繼受者的情況下，繼受者只會(huì)根據(jù)交易的原始形式，把對(duì)價(jià)給付處分權(quán)人。

所以，國(guó)有土地使用權(quán)處分收益權(quán)對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)屬于不可控制的權(quán)利，此權(quán)利不符合法律規(guī)定的質(zhì)押物的特征。

②土地經(jīng)營(yíng)使用收益權(quán)不能質(zhì)押

以出租來(lái)看，租金的收取權(quán)屬于既成的權(quán)利，貸款人可以直接獲得該權(quán)利，以享受租金收益，談不上質(zhì)押；如貸款人對(duì)借款人收租權(quán)進(jìn)行限制以待債務(wù)到期不能清償時(shí)執(zhí)行，就要收到土地出租期限的制約；如出租只是借款人對(duì)在儲(chǔ)土地的一種可能的管理方式，則在沒(méi)有確定出租地塊前，更無(wú)法對(duì)收租權(quán)進(jìn)行質(zhì)押。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，已出租土地的租金收取權(quán)不適合質(zhì)押，待出租土地的未來(lái)的收取租金權(quán)無(wú)法質(zhì)押。

這里需要注意的是，租金的收取權(quán)質(zhì)押，質(zhì)押物是收取租金的權(quán)利而不是租金。另外，租金作為一種金錢形式，其本身是不可質(zhì)押的。

以借款人自己使用來(lái)看，從法律和邏輯上講更不存在質(zhì)押的可能。

（2）從具體操作上來(lái)看，土地收益權(quán)不適合質(zhì)押

①土地處分收益權(quán)不適合質(zhì)押

在不能先期約束第三人的情況下，貸款人要想獲得土地處分收益權(quán)質(zhì)押擔(dān)保則必須控制國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)，也就是說(shuō)貸款人要掌握國(guó)有土地使用權(quán)的相關(guān)權(quán)利證書，但這樣做的結(jié)果卻是國(guó)有土地使用權(quán)的抵押或者說(shuō)正好能達(dá)到國(guó)有土地使用權(quán)的抵押的結(jié)果。

也就是說(shuō)，我們?cè)诓僮魃蠠o(wú)法造成對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)處分收益權(quán)質(zhì)押的結(jié)果。

有的觀點(diǎn)認(rèn)為可以以政府批準(zhǔn)或其他主管機(jī)關(guān)的某些形式來(lái)限制借款人對(duì)目標(biāo)國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)，我們不懷疑政府甚或其他機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利，但以這種方式對(duì)其他交易雙方的介入無(wú)疑于政府或其他機(jī)關(guān)行使了審判職責(zé)，并且事前達(dá)成審判結(jié)果。②土地經(jīng)營(yíng)使用收益權(quán)不適合質(zhì)押

以收取租金權(quán)為例，貸款人如果直接享有該種收益權(quán)，那么這種方式并非抵押，而是用來(lái)抵充貸款，這無(wú)疑于要求借款人提前清償債務(wù)。

根據(jù)我們的理解，勉強(qiáng)談得上收租權(quán)質(zhì)押的做法只能是，對(duì)已出租土地的收取租金的權(quán)利進(jìn)行限制，在借款到期不能清償時(shí)債權(quán)人得對(duì)該收租權(quán)進(jìn)行處置。但從各地土地儲(chǔ)備的實(shí)踐來(lái)看，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)在儲(chǔ)土地的出租只是一種權(quán)宜之計(jì)，這就使對(duì)出租土地收租權(quán)質(zhì)押?jiǎn)适Я丝刹僮餍?。?）從現(xiàn)有法律規(guī)定來(lái)看，土地收益權(quán)不能質(zhì)押

①根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，土地收益權(quán)不能質(zhì)押

《擔(dān)保法》第七十五條規(guī)定：“下列權(quán)利可以質(zhì)押：

（一）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；

（二）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

（三）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；

（四）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。”

對(duì)于（四）中的其他權(quán)利是否可以包含土地收益權(quán)，我們的觀點(diǎn)是否定的。理由有：

a、我們認(rèn)為本款規(guī)定只是為立法和司法提供方便，并不是給當(dāng)事人的約定留下空間；

b、質(zhì)押權(quán)是一種物權(quán)，而我國(guó)實(shí)行物權(quán)法定的法律原則。所謂物權(quán)法定，是指物權(quán)的種類和各種物權(quán)的內(nèi)容由法律統(tǒng)一規(guī)定，不允許由當(dāng)事人的意思自由創(chuàng)設(shè)。

②已有收益權(quán)質(zhì)押方面的規(guī)定不適用于土地收益權(quán)質(zhì)押

已有的收益權(quán)質(zhì)押方面的規(guī)定有公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押和電網(wǎng)建設(shè)與改造工程電費(fèi)收益權(quán)質(zhì)押兩種形式。（根據(jù)我們的分析，這兩種方式的所謂“質(zhì)押”其實(shí)并非擔(dān)保法意義上的質(zhì)押。所謂“質(zhì)押”者，本質(zhì)上是就既成權(quán)利對(duì)債權(quán)設(shè)定的一種擔(dān)保，設(shè)定質(zhì)押的權(quán)利必須是確定存在的、切實(shí)可行的。但在這兩種形式的“質(zhì)押”設(shè)定時(shí)，工程尚處建設(shè)階段，收費(fèi)權(quán)或收益權(quán)還處在不確定狀態(tài)，顯然有悖于質(zhì)押的本質(zhì)特征。我們分析國(guó)務(wù)院及其他有權(quán)機(jī)關(guān)之所以規(guī)定這兩種方式能夠“質(zhì)押”，其實(shí)應(yīng)歸于擔(dān)保這一法律行為的本源意義，即以可能的方式保障貸款人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。這種建設(shè)項(xiàng)目的收費(fèi)權(quán)質(zhì)押，實(shí)質(zhì)上是根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，由借款人向貸款人提供的一種借款條件。）但我們認(rèn)為這兩個(gè)方面的收益權(quán)質(zhì)押規(guī)定對(duì)土地收益權(quán)質(zhì)押不具有參照性。以公路收費(fèi)權(quán)為例：

《國(guó)務(wù)院關(guān)于收費(fèi)公路項(xiàng)目貸款擔(dān)保有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定了高速公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押的內(nèi)容。但高速公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押有兩個(gè)特點(diǎn)：a、用來(lái)質(zhì)押的收費(fèi)權(quán)是在建借款項(xiàng)目的收益權(quán)；b、由于項(xiàng)目尚未完工，該質(zhì)押權(quán)只是對(duì)該具體項(xiàng)目收費(fèi)權(quán)的一種期待權(quán)；c、該收費(fèi)權(quán)是一種經(jīng)營(yíng)使用收益權(quán)。

而對(duì)土地儲(chǔ)備借款來(lái)說(shuō)，a、其是一種滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)模式，整個(gè)在儲(chǔ)土地的數(shù)量在發(fā)生著不確定的變化，不是一定數(shù)額的借款用在確定地塊的土地上，土地使用權(quán)本身也是在不斷進(jìn)進(jìn)出出；b、對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)使用的土地來(lái)說(shuō)，其收益權(quán)是既成的，確定的；c、對(duì)于待處分土地來(lái)說(shuō)，其收益是一種處分收益，而非經(jīng)營(yíng)使用收益。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，質(zhì)押公路收費(fèi)權(quán)是對(duì)固定、確定建設(shè)項(xiàng)目的權(quán)利，既是一種經(jīng)營(yíng)使用收益權(quán)，又是期待權(quán)。對(duì)土地收益權(quán)來(lái)說(shuō)，不管是土地使用權(quán)處分收益權(quán)還是土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)使用收益權(quán)都和在建公路收費(fèi)權(quán)具有本質(zhì)的不同。所以，土地收益權(quán)和高速公路收費(fèi)權(quán)沒(méi)有可比性。

退一步說(shuō)，即使土地收益權(quán)和高速公路收費(fèi)權(quán)是完全類似的東西，根據(jù)物權(quán)法定原則，高速公路收益權(quán)質(zhì)押的規(guī)定也不能由當(dāng)事人任意擴(kuò)大適用。

電網(wǎng)建設(shè)與改造工程電費(fèi)收益權(quán)質(zhì)押規(guī)定的不可參照性與此同。

三、沒(méi)有必要考慮土地收益權(quán)質(zhì)押

之所以考慮土地收益權(quán)質(zhì)押，很大程度上是因?yàn)樵撚^點(diǎn)的持有者懷疑在儲(chǔ)土地使用權(quán)是否能夠由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用來(lái)作為土地儲(chǔ)備貸款的抵押。我們認(rèn)為這種擔(dān)心是不必要的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的在儲(chǔ)土地可以用來(lái)做貸款抵押，下面我們來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題：

1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是代表政府在對(duì)土地的一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，其對(duì)土地的一切運(yùn)作，包括出讓、置換等管理活動(dòng)都可以在國(guó)土資源行政主管部門等有權(quán)部門的授權(quán)下進(jìn)行。國(guó)有土地使用權(quán)抵押作為一種處分行為同樣應(yīng)該在有權(quán)部門的授權(quán)和批準(zhǔn)下進(jìn)行。根據(jù)我國(guó)法律，市縣級(jí)人民政府和土管部門代表國(guó)家行使對(duì)國(guó)有土地的權(quán)利，對(duì)于其合法授權(quán)的效力，還是可資認(rèn)定的。

2、根據(jù)各地儲(chǔ)備制度的相關(guān)規(guī)定，一般都明確了金融機(jī)構(gòu)借款是土地儲(chǔ)備資金的來(lái)源之一，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以以在儲(chǔ)土地使用權(quán)作為借款的擔(dān)保。

3、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定，對(duì)于各地的土地儲(chǔ)備事宜“金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持”。國(guó)務(wù)院以行政法規(guī)的形式鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款，其沒(méi)有禁止，也不應(yīng)該禁止以國(guó)有土地使用權(quán)抵押的方式擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

退一步說(shuō)，即使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)利也無(wú)法經(jīng)過(guò)授權(quán)以其在儲(chǔ)土地提供借款抵押，貸款人也可要求市人民政府及土管部門以其行政區(qū)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的在儲(chǔ)土地使用權(quán)）提供抵押。理由有二：

1、《擔(dān)保法》雖禁止政府為第三人提供保證，但并沒(méi)有限制其以其他方式提供擔(dān)保，且《擔(dān)保法》明確規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。

2、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是代表政府行使土地儲(chǔ)備的職能，其在運(yùn)作上是事業(yè)單位法人，但本質(zhì)上其土地（土地使用權(quán)）的整理、收購(gòu)、置換、儲(chǔ)備等都是一種政府行為。

這里，我們所說(shuō)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的在儲(chǔ)土地是指由其掌握或由其政府合法擁有的所有國(guó)有土地的使用權(quán)，無(wú)論土地的用途是要出讓還是劃撥。我們認(rèn)為，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在儲(chǔ)土地的來(lái)源來(lái)說(shuō)沒(méi)有出讓所得和劃撥所得的區(qū)別，都是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府在行使土地儲(chǔ)備和管理的職能。正是在這個(gè)意義上，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)外轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)稱為“出讓”而非“轉(zhuǎn)讓”，該轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的交易實(shí)質(zhì)都是在由國(guó)家壟斷國(guó)有土地使用權(quán)的一級(jí)市場(chǎng)。

既然在儲(chǔ)土地的使用權(quán)可以用來(lái)抵押，根據(jù)土地使用權(quán)的價(jià)值和土地儲(chǔ)備的運(yùn)作機(jī)制，我們認(rèn)為，以在儲(chǔ)土地使用權(quán)設(shè)定抵押足以保障貸款人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有必要再尋求土地收益權(quán)的質(zhì)押。

這里需要提醒的是，對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)在儲(chǔ)土地的權(quán)利而言，沒(méi)有劃撥所得和出讓所得的區(qū)別，不管其是以何種方式獲得的土地都?xì)w政府所有，都由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代為行使權(quán)利，都可以由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在經(jīng)過(guò)合法授權(quán)后以出讓、劃撥、置換等方式處置。

四、土地使用權(quán)抵押的風(fēng)險(xiǎn)和防范途徑

土地是一種不可再生資源，正常情況下，土地使用權(quán)的價(jià)值（不考慮使用期限）減損的可能性較小，所以借款項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不需太多考慮。土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在于抵押人對(duì)抵押物的處分權(quán)和對(duì)抵押物處分收益的支配權(quán)上，具體表現(xiàn)為以下三點(diǎn)：

1、抵押人是否真正掌握土地使用權(quán)

（1）風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于國(guó)家原始取得的土地（比如政府投資墾造的土地）的使用權(quán)殊少爭(zhēng)議。對(duì)于政府回收的土地，有時(shí)政府及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖取得土地使用權(quán)證書，由于尚未付清回收款項(xiàng)或其他原因，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，該土地的使用權(quán)還不能在土管部門辦理變更登記，這時(shí)土地使用權(quán)還沒(méi)有隨權(quán)利證書的交付而轉(zhuǎn)移。這種情況下，政府及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)并未掌握土地的使用權(quán)，它們沒(méi)有權(quán)利以該土地設(shè)定抵押，其設(shè)定抵押的行為因無(wú)權(quán)處分而歸于無(wú)效。

（2）防范

針對(duì)國(guó)家從原使用人處收回的土地使用權(quán)，抵押權(quán)人要在抵押人提供土地使用權(quán)證書的同時(shí)，向土管部門查證土地使用權(quán)是否已完成轉(zhuǎn)移，政府及儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是否已掌握了該土地使用權(quán)。

2、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地的處置受已批準(zhǔn)土地用途的限制

（1）風(fēng)險(xiǎn)

政府及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的在儲(chǔ)土地具有不同的使用去向，或出讓或劃撥等。在儲(chǔ)土地的用途不由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)決定，也不是由政府及土管部門任意為之。我們的理解是：以確定為用來(lái)出讓的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)行使時(shí)，無(wú)論拍賣、變賣、折價(jià)都要按照出讓土地使用權(quán)的規(guī)則來(lái)進(jìn)行；以確定為用來(lái)劃撥和調(diào)撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)的處置同樣應(yīng)按照劃撥和調(diào)撥土地使用權(quán)的規(guī)則來(lái)進(jìn)行。國(guó)家劃撥土地只向土地使用者收取相應(yīng)成本，調(diào)撥用地也往往給予可觀的優(yōu)惠。這樣的話，在設(shè)定抵押的時(shí)候如果不區(qū)分劃撥或調(diào)撥土地使用權(quán)就可能使貸款人的債權(quán)難以得到有效的保障。

（2）防范

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題重點(diǎn)是注意土地儲(chǔ)備中心在儲(chǔ)土地使用權(quán)證書中“用途”欄所載明事項(xiàng)。

3、抵押土地使用權(quán)的變現(xiàn)價(jià)值

（1）風(fēng)險(xiǎn)

土地使用權(quán)是一種非常特殊的抵押物，對(duì)抵押土地使用權(quán)行使抵押權(quán)時(shí)，除了象普通交易那樣交納稅費(fèi)之外，拍賣、變賣、折價(jià)或其他方式處置的土地使用權(quán)收入并非全部能夠用來(lái)抵充債務(wù)。根據(jù)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，出讓土地的出讓金總額的5%應(yīng)上繳中央財(cái)政，地方政府也要按照各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政部門核定土地開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上確定的比例收取一定數(shù)額的出讓金。

（2）防范

建議調(diào)查相應(yīng)地方政府收取土地出讓金比例，在此基礎(chǔ)上確定抵押土地使用權(quán)的種類和數(shù)額，以保證適當(dāng)?shù)牡盅郝省?/p>

在此前提下，為了

（1）保證形式上的抵押人有設(shè)定相應(yīng)抵押的授權(quán)，

（2）保證適當(dāng)?shù)牡盅郝剩?/p>

建議注意以下問(wèn)題：

（1）以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)該要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)至少提供以下材料：

①市縣人民政府及土管部門對(duì)相應(yīng)地塊用途和設(shè)定抵押的授權(quán)（既可以以具體地塊授權(quán)，也可以以規(guī)范性文件的形式概括授權(quán)）

②市縣人民政府及土管部門對(duì)該項(xiàng)土地所有權(quán)的授權(quán)處分符合省級(jí)人民政府土地規(guī)劃乃至國(guó)家土地利用總體規(guī)劃的證明。

（2）以市縣人民政府及土管部門的名義進(jìn)行抵押時(shí)，至少要滿足前述第二個(gè)條件。

當(dāng)然，重復(fù)抵押、不適當(dāng)?shù)盅褐率沟盅簾o(wú)效等情況往往也是債權(quán)人面臨的風(fēng)險(xiǎn)，這里不再贅述。

五、怎樣獲得土地收益

對(duì)于獲取土地收益（金錢），我們認(rèn)為：

（1）處分收益

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)處分或授權(quán)后有權(quán)處分的土地使用權(quán)都可以設(shè)定抵押，所抵押土地使用權(quán)的處分收益自然可以保障抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

（2）經(jīng)營(yíng)使用收益

為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)用資金的特點(diǎn)，貸款人可以要求儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以在儲(chǔ)土地未來(lái)的經(jīng)營(yíng)使用收益來(lái)提前清償債務(wù)。適用這種方式時(shí)可以由貸款人、借款人、銀行簽訂償債資金帳戶監(jiān)管協(xié)議，借款人保證在土地使用權(quán)出租等事由發(fā)生時(shí)，將出租或其他收益進(jìn)入指定帳戶；銀行保證該帳戶的資金不得由借款人隨意挪用，并在借款人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)貸款人得以以該帳戶的資金抵充貸款。對(duì)于已出租土地使用權(quán)的出租收入，貸款人還可以和借款人、承租人簽訂三方協(xié)議。在協(xié)議中，借款人放棄其土地出租租金，承租人保證將該租金直接交付貸款人。

綜上所述，我們認(rèn)為土地收益權(quán)質(zhì)押擔(dān)保不具可行性，就各地的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目借款來(lái)說(shuō)也沒(méi)有必要考慮就土地收益權(quán)設(shè)定質(zhì)押。

什么是土地增減掛？

1、土地增減掛指的是城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。

2、依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)。

3、通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。

擴(kuò)展資料：

土地增減掛鉤政策：

1、允許集中連片特困地區(qū)、國(guó)家級(jí)貧困縣，以及省級(jí)貧困縣的節(jié)余指標(biāo)在省域內(nèi)流轉(zhuǎn)使用，為貧困地區(qū)脫貧攻堅(jiān)拓展了資金來(lái)源，促進(jìn)了城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化和區(qū)域均衡發(fā)展。

2、增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑的調(diào)出地區(qū)限定在“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）及其他深度貧困縣。

3、根據(jù)經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力，確定北京、上海、天津、江蘇、浙江、廣東、福建、山東8個(gè)?。ㄊ校橹饕獛头鍪》?。

4、調(diào)劑資金分兩個(gè)階段向調(diào)出省份支出，核定資金總額后支出70%調(diào)劑資金；確認(rèn)完成拆舊復(fù)墾安置后，再支出剩余30%調(diào)劑資金。

參考資料：百度百科——土地增減掛