要約是預(yù)約嗎

要約不是預(yù)約合同。當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。而要約是指內(nèi)容具體確定，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受約束的意思表示。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百七十一條

當(dāng)事人訂立合同，可以采取要約、承諾方式或者其他方式。

第四百七十二條

要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）內(nèi)容具體確定；

（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第四百九十五條

當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。

當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

預(yù)約單屬于合同嗎

法律主觀：

預(yù)約是一種合同，與本約相對(duì)。根據(jù)預(yù)約，合同的一方或者雙方當(dāng)事人負(fù)有訂立本約的合同義務(wù)，此義務(wù)并不是給付某物，而是訂約的行為，預(yù)約合同同樣具有法律效力，應(yīng)當(dāng)履行。本約，又稱作本合同，是通過履行預(yù)約而訂立的合同，預(yù)約中沒有確定實(shí)體權(quán)利義務(wù)，而本約中具體確定了當(dāng)事人之間的實(shí)體權(quán)利義務(wù)。 《 民法典 》第四百九十五條：當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)定書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的 違約責(zé)任 。

民法典合同編重點(diǎn)解讀

本條是關(guān)于預(yù)約合同的規(guī)定，來源于最高法院《買賣合同解釋》第2條。預(yù)約合同通常比本約合同簡(jiǎn)略，采用認(rèn)購(gòu)、預(yù)定等名稱，但是這些都不是區(qū)分預(yù)約和本約的關(guān)鍵，合同是預(yù)約還是本約，本質(zhì)上要以當(dāng)事人的意思為準(zhǔn)，即便一個(gè)很完備的合同，當(dāng)事人約定它是預(yù)約合同，它也就僅具有預(yù)約合同的效力?！皟H根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同是預(yù)約還是本約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性?！?/p>

要約就是預(yù)約合同嗎

法律分析：要約不是預(yù)約合同。

要約是希望和他人訂立合同的意思表示。

預(yù)約合同是當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等的一個(gè)合同。

要約與預(yù)約合同最大的一個(gè)區(qū)別是，要約只是一個(gè)邀請(qǐng)別人締結(jié)合同的意思表示，而預(yù)約合同是合同當(dāng)事人約定將來締結(jié)本約或者是就本約的締結(jié)進(jìn)行磋商的合同。因此要約不是預(yù)約合同。

要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)內(nèi)容具體確定;

(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)內(nèi)容具體確定;

(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

法律依據(jù)

《民法典》第四百七十二條 要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）內(nèi)容具體確定；

（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

要約就是預(yù)約合同嗎

法律分析：要約不是預(yù)約合同。要約是一方向另一方發(fā)出希望訂立合同的意思表示，另一方未作出承諾的要約失效。而預(yù)約合同屬于雙方當(dāng)事人為訂立本約先行達(dá)成的協(xié)議。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第四百七十二條

要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)內(nèi)容具體確定；

(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

民法典對(duì)預(yù)約合同是如何規(guī)定的

法律分析：民法典在合同編通則部分規(guī)定了預(yù)約合同，預(yù)約合同正式成為一項(xiàng)法律制度。預(yù)約合同大量存在于社會(huì)生活中。預(yù)約合同，是指約定于將來一定期限內(nèi)訂立本約合同的合同。比如，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議，其實(shí)質(zhì)就是預(yù)約合同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第四百九十五條 當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

要約就是預(yù)約合同嗎

要約不是預(yù)約合同。要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出合同條件，希望對(duì)方當(dāng)事人接受的意思表示。發(fā)出要約的一方稱要約人，接受要約的一方稱受要約人。要約不同于事實(shí)行為。要約作為一種締約的意思表示，它能夠?qū)σs人和受要約人產(chǎn)生一種拘束力。尤其是要約人在要約的有效期限內(nèi)，必須受要約內(nèi)容的拘束。要約發(fā)出后，非依法律規(guī)定或受要約人的同意，不得擅自撤回、撤銷或者變更要約的內(nèi)容。預(yù)約合同的本質(zhì)是契約。預(yù)約合同最早存在于買賣、使用借貸、消費(fèi)借貸等個(gè)別契約之中，后被有些國(guó)家擴(kuò)及于所有契約。不同國(guó)家對(duì)預(yù)約合同的立法模式不同。預(yù)約合同的成立與效力原則上適用一般合同的規(guī)定；違反預(yù)約合同侵害了一方當(dāng)事人的信賴?yán)妫瑧?yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法律依據(jù)：《民法典》第四百七十二條 要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）內(nèi)容具體確定； （二） 表明經(jīng)受要約人承諾， 要約人即受該意思表示約束。

民法典關(guān)于要約的規(guī)定

法律分析：要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出合同條件，希望對(duì)方當(dāng)事人接受的意思。發(fā)出要約的一方稱要約人，接受要約的一方稱受要約人。要約不同于事實(shí)行為。要約作為一種締約的意思表示，它能夠?qū)σs人和受要約人產(chǎn)生一種拘束力。尤其是要約人在要約的有效期限內(nèi)，必須受要約內(nèi)容的拘束。要約發(fā)出后，非依法律規(guī)定或受要約人的同意，不得擅自撤回、撤銷或者變更要約的內(nèi)容。要約不同于法律行為。一方面，要約是要約人一方的意思表示，必須經(jīng)過受要約人的承諾，才能產(chǎn)生要約人預(yù)期的法律效果（即成立合同）；而法律行為既包括單方的意思表示，又包括雙方和多方的意思表示一致的行為，均可直接產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。另一方面，要約作為意思表示的一種，其拘束力只體現(xiàn)在“不能反悔”即不能擅自撤回、撤銷或者變更上，而不能直接產(chǎn)生設(shè)定權(quán)利義務(wù)的法律效果；而法律行為則是以意思表示為要素，旨在設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的行為。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百七十二條 要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第四百七十三條 要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價(jià)目表等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。

第四百七十四條 要約生效的時(shí)間適用本法第一百三十七條的規(guī)定。

第四百七十五條 要約可以撤回。要約的撤回適用本法第一百四十一條的規(guī)定。

第四百七十六條 要約可以撤銷，但是有下列情形之一的除外：（一）要約人以確定承諾期限或者其他形式明示要約不可撤銷；（二）受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同做了合理準(zhǔn)備工作。

第四百七十七條 撤銷要約的意思表示以對(duì)話方式作出的，該意思表示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在受要約人作出承諾之前為受要約人所知道；撤銷要約的意思表示以非對(duì)話方式作出的，應(yīng)當(dāng)在受要約人作出承諾之前到達(dá)受要約人。

第四百七十八條 有下列情形之一的，要約失效：（一）要約被拒絕；（二）要約被依法撤銷；（三）承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；（四）受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。

民法典495條規(guī)定

預(yù)約合同是指一種為了將來一定期限內(nèi)訂立契約的契約，預(yù)約合同的成立在于當(dāng)事人對(duì)將來訂立合同的合意達(dá)成。廣泛用于商品房買賣中的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議就是最典型的預(yù)約合同。

2003年最高人民法院《商品房買賣合同司法解釋》認(rèn)可了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力，并在2012年《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》)中首次明確了預(yù)約合同的概念，《民法典》出臺(tái)后在第495條規(guī)定了預(yù)約合同的適用規(guī)則。

《民法典》第495條:當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)定數(shù)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

《買賣合同司法解釋》(2012年)第2條:當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

對(duì)比可看出《民法典》第495條與2012年《買賣合同司法解釋》的規(guī)定有所不同，其變化在于《買賣合同司法解釋》將承擔(dān)違約責(zé)任與要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償并列作為違反預(yù)約合同的救濟(jì)方式，而《民法典》第495條僅規(guī)定承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，并且對(duì)預(yù)約合同作出了明確定義，賦予了預(yù)約合同的獨(dú)立地位，與本約區(qū)分。

該條意味著今后預(yù)約合同制度可以適用于任何類別的典型合同，而并非局限于買賣合同的適用，但該條并未對(duì)預(yù)約合同的效力、以及違約責(zé)任的形態(tài)作出明確規(guī)定。探討預(yù)約合同的效力首先要厘清預(yù)約合同與相關(guān)概念的辨析。

1、預(yù)約合同與本約之區(qū)分

預(yù)約合同形成于本約成立前，若本約已達(dá)成，則預(yù)約無(wú)意義。預(yù)約合同的根本目的在于訂立本約，其是在本約締結(jié)過程中談判形成的合同，意在將締結(jié)本約的義務(wù)固定下來，即使其內(nèi)容與本約的主要條款沒有明顯關(guān)聯(lián)，也不會(huì)影響預(yù)約合同的生效。

2、預(yù)約合同與意向書之區(qū)分

意向書是當(dāng)事人表達(dá)訂約意向的一種協(xié)議，一般來說意向書的內(nèi)容比較模糊，雙方僅表達(dá)了希望交易的意愿，且適用范圍廣泛，只要當(dāng)事人之間達(dá)成的書面文件都可以視為意向書，且沒有法律約束力，只是為訂立合同做的準(zhǔn)備工作。

因此，要判斷一個(gè)合同是否屬于預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)綜合考量雙方訂立合同時(shí)的目的以及達(dá)成合意的詳盡程度，故關(guān)于預(yù)約合同的效力，目前也形成了三個(gè)主要觀點(diǎn):必須磋商說、應(yīng)當(dāng)締約說和內(nèi)容區(qū)分說。

1、必須磋商說

該觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)約合同達(dá)成后，雙方僅負(fù)有談判和磋商的義務(wù)，不用考慮本約最終是否締結(jié)。這也是尊重當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，并不要求當(dāng)事人在達(dá)成預(yù)約合同后必須訂立本約。

2、應(yīng)當(dāng)締約說

該觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同最大的功能就是保障本約的訂立，因此基于誠(chéng)實(shí)信用原則和保護(hù)交易的角度，當(dāng)事人在訂立預(yù)約合同后應(yīng)繼續(xù)訂立本約，但在實(shí)踐當(dāng)中，雙方無(wú)法達(dá)成本約時(shí)，審判者往往裁判解除預(yù)約而無(wú)法強(qiáng)制雙方達(dá)成本約。

3、內(nèi)容區(qū)分說

該觀點(diǎn)是前兩種觀點(diǎn)的折衷，以本約內(nèi)容在預(yù)約合同條款中的完備性進(jìn)行效力區(qū)分，若預(yù)約合同已經(jīng)較為完備地包含了本約中的主要條款，那么應(yīng)適用應(yīng)當(dāng)締約說，否則應(yīng)采取必須磋商說，這是結(jié)合具體案例具體分析的一種平衡。

從《民法典》第495條內(nèi)容的變遷不難看出，預(yù)約的當(dāng)事人一方不履行預(yù)約約定的訂立合同的義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約的違約責(zé)任，而一般合同的違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、損害賠償、違約金、定金等形式，例如當(dāng)出現(xiàn)違反預(yù)約合同的規(guī)定時(shí)，守約方能否要求繼續(xù)履行?出現(xiàn)此種問題的原因在于強(qiáng)制締約效力能否適用于預(yù)約合同，實(shí)踐中法院的裁判結(jié)果也未統(tǒng)一，下面我以一則案例分析法院的裁判思路。

郭志堅(jiān)訴廈門福達(dá)地產(chǎn)投資有限公司買賣合同糾紛案

案情:原告與被告簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》一份，約定原告向被告支付購(gòu)房意向金2000元，原告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，被告負(fù)責(zé)在小區(qū)正式認(rèn)購(gòu)時(shí)優(yōu)先通知原告前來選擇認(rèn)購(gòu)中意商鋪，如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，已支付的購(gòu)房意向金將無(wú)息退還。如原告按約前來認(rèn)購(gòu)，則購(gòu)房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。該協(xié)議對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確約定。上述協(xié)議簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。后被告取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來認(rèn)購(gòu)。后原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價(jià)格飛漲，對(duì)原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無(wú)法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂訴至法院。

法院認(rèn)為:首先，涉案協(xié)議中雖對(duì)意欲交易的商鋪的樓號(hào)、房型、價(jià)格沒有作明確約定，但其主要內(nèi)容是對(duì)將來進(jìn)行房屋買賣的預(yù)先約定，主要預(yù)約事項(xiàng)內(nèi)容是完整的，而商鋪的樓號(hào)、房型、價(jià)格等內(nèi)容均可由雙方最終簽訂正式商品房預(yù)售合同時(shí)予以確認(rèn)。因此，涉案協(xié)議不是通常意義的“意向書”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。其次，涉案意向書并非預(yù)售合同，法律對(duì)商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，即使被告出于種種原因最終沒有取得相關(guān)許可，也不因此導(dǎo)致對(duì)預(yù)約合同本身效力的否定，故預(yù)約合同有效。最后，被告未按約履行其通知義務(wù)，并將商鋪銷售一空，導(dǎo)致涉案意向書中雙方約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甚至在爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)主張雙方簽訂的協(xié)議無(wú)效，其行為違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)認(rèn)定為違約。

原告提出上訴要求被告繼續(xù)履行，對(duì)此二審法院認(rèn)為:被告的違約行為導(dǎo)致原告喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)涉案商鋪的機(jī)會(huì)，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，被告也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無(wú)法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，最終二審法院仍然未支持繼續(xù)履行，但是上調(diào)了賠償?shù)慕痤~。

(上下滑動(dòng)查看案件詳情)

在實(shí)踐中也有其他法院支持了繼續(xù)履行。究其原因，我認(rèn)為在于個(gè)案的預(yù)約合同內(nèi)容不同，當(dāng)預(yù)約合同的內(nèi)容無(wú)限貼近于本約時(shí)，裁判者往往會(huì)作出“疑約從本”的推定，本著保障交易市場(chǎng)穩(wěn)定和防止訴累的原則，進(jìn)而作出繼續(xù)履行的判決。

本案還涉及一個(gè)問題那就是一審和二審法院對(duì)損失賠償?shù)南揞~認(rèn)定不同，那么預(yù)約合同賠償限額應(yīng)以信賴?yán)婧吐男欣鏋橄捱€是應(yīng)納入期待利益和機(jī)會(huì)損失?我認(rèn)為，當(dāng)預(yù)約合同約定了明確的定金罰則和違約金條款時(shí)，只要沒有違反法律的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)尊重當(dāng)事人的合意，在一方違約時(shí)，守約方有權(quán)要求其支付相應(yīng)定金或違約金。但最終還是應(yīng)結(jié)合個(gè)案的具體情況酌情進(jìn)行考量，考量范圍包括當(dāng)事人是否惡意磋商、機(jī)會(huì)損失是否明顯、期待利益能否確定等因素，由仲裁庭進(jìn)行權(quán)衡。