不交物業(yè)費被物業(yè)起訴了怎么辦

覺得小區(qū)的物業(yè)管理公司服務(wù)不好或是有亂收費等情況，有些業(yè)主就沒有交物業(yè)費給它們，結(jié)果物業(yè)公司在催繳無果之后就會通過法律起訴，在受到法院傳票后很多業(yè)主也慌了。那么，沒交物業(yè)費被物業(yè)起訴怎么辦?關(guān)注華律網(wǎng)，了解更多知識。

沒交物業(yè)費被物業(yè)起訴怎么辦

不交物業(yè)費被起訴的，法院會進行調(diào)解，調(diào)解不成的，如果業(yè)主確實未交物業(yè)費的，判決業(yè)主繳納，拒絕履行的，物業(yè)公司可以申請強制執(zhí)行。

業(yè)主不得無故拖欠物業(yè)費。理由如下：

(1)按時交納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。在物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))這一法律關(guān)系中，物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)是提供物業(yè)服務(wù)，權(quán)利是收取物業(yè)服務(wù)費;業(yè)主的義務(wù)是交納物業(yè)服務(wù)費，權(quán)利是享受物業(yè)服務(wù)。雙方的具體權(quán)利義務(wù)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司都應(yīng)當(dāng)按照合同約定行使權(quán)利并履行義務(wù)。除非物業(yè)服務(wù)合同中約定了業(yè)主可拖欠物業(yè)費的情形，否則業(yè)主不得拖欠物業(yè)費。如果業(yè)主未按照合同約定及時履行交納物業(yè)費的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司不但可追討物業(yè)費，還可按合同收取滯納金。

(2)按時交納物業(yè)費是《民法典》規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)決定的。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)不但包含專有部分的所有權(quán)，還包含對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返?73條明確規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。而物業(yè)管理恰恰是對共有部分的管理和服務(wù)。對這部分的管理和服務(wù)需要業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)費的義務(wù)。因此，業(yè)主不得不履行這一義務(wù)，即使其放棄自己的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返倪@一規(guī)定也源于物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))的特殊性，即物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))具有公共物品屬性。公共物品具有非排他性，即某人在消費一種公共物品是，不能排除其他人消費這一物品(不論他們是否付費)，或者排除的成本很高。物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))是對共有部分而非業(yè)主戶內(nèi)的專有部分的管理和服務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司無法做到排除個別業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)。業(yè)主欠費，就是搭便車行為，侵害了交費業(yè)主的合法權(quán)益，侵害了整個小區(qū)的利益。可見，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費是違法的、不合理的。

不交物業(yè)費被起訴后,法院會強制執(zhí)行嗎?

不交物業(yè)費被起訴后法院是否會強制執(zhí)行需根據(jù)以下情況判斷：

1、業(yè)主無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費的，將因此向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，并承擔(dān)敗訴所帶來的一切不利后果；

2、不交物業(yè)費被起訴的，法院會進行調(diào)解，調(diào)解不成的，如果業(yè)主確實未交物業(yè)費的，判決業(yè)主繳納，拒絕履行的，物業(yè)公司可以申請強制執(zhí)行。

不交物業(yè)費被起訴后怎么辦

1、原告起訴后，應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)訴，爭取對自己有利的判決；

2、如果法院判決對自己不利，在有履行能力的情況下盡快履行；

3、法院判決生效后，原告可以申請法院強制執(zhí)行，法院會依法查封、凍結(jié)被執(zhí)行人的財產(chǎn)。

法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)費沒交被起訴怎么辦

物業(yè)費是指業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的費用。那么物業(yè)費沒交被起訴怎么辦？一起來看看吧！

物業(yè)費沒交被起訴怎么辦：

首先，業(yè)主應(yīng)該了解自己欠費的情況。如果業(yè)主確實沒有繳納物業(yè)費，那么應(yīng)該盡快與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系，了解欠費的具體金額和繳費的方式。如果業(yè)主認(rèn)為自己沒有欠費，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)的證據(jù)，如繳費記錄、收據(jù)等。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)不合理，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)和計算方法。

其次，業(yè)主應(yīng)該盡快繳納欠費。如果業(yè)主確實欠費，應(yīng)該盡快繳納欠費，以避免欠費金額不斷增加，最終導(dǎo)致法律糾紛。如果業(yè)主無法一次性繳納欠費，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商分期付款的方式，以減輕自己的負(fù)擔(dān)。

最后，如果業(yè)主已經(jīng)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴，應(yīng)該積極應(yīng)對。業(yè)主可以委托律師代理自己的訴訟，或者自己到法院進行辯護。在法庭上，業(yè)主應(yīng)該提供相關(guān)的證據(jù)，如繳費記錄、收據(jù)等，證明自己沒有欠費或者欠費金額不足。如果業(yè)主確實欠費，應(yīng)該承認(rèn)自己的錯誤，并積極與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決問題。

物業(yè)費的作用主要有以下幾個方面：

1. 維護物業(yè)設(shè)施：物業(yè)費用用于維護物業(yè)設(shè)施，包括公共區(qū)域的清潔、綠化、維修等，確保物業(yè)設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)和使用。

2. 提供安全保障：物業(yè)費用用于提供安全保障，包括安保人員、監(jiān)控設(shè)備、消防設(shè)施等，確保業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。

3. 提供服務(wù)：物業(yè)費用用于提供服務(wù)，包括物業(yè)管理、維修服務(wù)、垃圾清運等，提高業(yè)主的生活品質(zhì)和居住環(huán)境。

4. 支持物業(yè)管理公司：物業(yè)費用用于支持物業(yè)管理公司或物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的運營和管理，包括人員工資、辦公設(shè)備、培訓(xùn)等，確保物業(yè)管理公司或物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的正常運轉(zhuǎn)和服務(wù)質(zhì)量。

總之，物業(yè)費是業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的必要費用，也是維護物業(yè)設(shè)施、提供安全保障、提供服務(wù)、支持物業(yè)管理公司等方面的重要支出。

海豹搬家

沒簽物業(yè)合同不交物業(yè)費被起訴

法律主觀：

沒簽物業(yè)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，也應(yīng)該按實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費用。但是物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)存在霸王條款的，業(yè)主也可以拒交。

法律客觀：

《物業(yè)管理條例》

第四十一條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)起訴我拖欠物業(yè)費,我該如何應(yīng)訴?

欠物業(yè)費被起訴首先要馬上繳清物業(yè)費。要應(yīng)訴的話就比較麻煩，因為小問題業(yè)主要一直跟物業(yè)打官司，可能成本比較高，沒有什么太大的必要。

如果有什么問題，你可以投訴主管部門。物業(yè)費是物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主需要履行的最基本的義務(wù)，不交物業(yè)費是嚴(yán)重違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任，造成損失的，要給予賠償。

拖欠物業(yè)費有滯納金，如果合同中有關(guān)于違約金的條款，按合同約定執(zhí)行，一般是約定為千分之三。如果合同中沒有約定，物業(yè)管理單位可以要求按銀行同期借款利息支付。

注意事項：

法律沒有明確規(guī)定物業(yè)費是按月交納還是按年交納，一般認(rèn)定應(yīng)該按月支付，比如3月份的物業(yè)費應(yīng)該在3月底之前付清，如果沒有支付，物業(yè)公司履行了催告程序也就是通知業(yè)主來交物業(yè)費，業(yè)主還是不交物業(yè)費，就可以起訴了。

但是一般物業(yè)為了和業(yè)主保持良好的關(guān)系，都不會差幾個月就起訴的，會及時通知，如果業(yè)主表示要支付，物業(yè)公司都不會起訴的。實際生活中發(fā)生物業(yè)糾紛較多的要么是業(yè)主接了房就沒交過物業(yè)費，要么就是物業(yè)公司撤場也就是換物業(yè)公司，原物業(yè)公司才會起訴。

未入住物業(yè)費沒交被起訴怎么辦

法律主觀：

沒交物業(yè)被起訴首先要先履行自己的義務(wù)， 繳納物業(yè)費 。物業(yè)費是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的 物業(yè)服務(wù)合同 需要履行的最基本義務(wù)，業(yè)主違約后要及時履行義務(wù)，造成損害的要 承擔(dān)違約責(zé)任 ，進行賠償。

法律客觀：

2021年生效的《民法典》第五百零九條? 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 第五百七十七條? 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 《物業(yè)管理條例》第六十四條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

因未交物業(yè)費而被物業(yè)起訴了，這種情況該如何處理？

1、是否真的能夠退還所有已交物業(yè)費?

不會，但可以酌情退還部分。凡是真的打過官司的都知道，你沒辦法確定退多少的時候，肯定是獅子大開口全部要退，由對方來舉證不應(yīng)該退那么多，或者由法官來酌情處理。你沒有義務(wù)幫被告計算。具體到本案，如果真的合同被撤銷或者確認(rèn)無效，物業(yè)費會扣除其物業(yè)成本后返還(利潤部分屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還)。

每個城市都有物業(yè)服務(wù)分級標(biāo)準(zhǔn)，可以按最低那一級來作為成本的依據(jù)，另外國家發(fā)改委有一個文件《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》，也可以按照上面的方法來。

2、物業(yè)公司是否真的都有經(jīng)過招投標(biāo)?

要么沒有，要么手續(xù)不完善，如果真嚴(yán)格按照招投標(biāo)手續(xù)來，不可能每個樓盤都是開發(fā)商自家物業(yè)公司中標(biāo)。

招投標(biāo)是一個非常嚴(yán)格的流程，不要以為《物業(yè)管理條例》第二十四條里淡淡一句“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，就以為這句話無足輕重，不要以為進行了所謂的“招投標(biāo)”就就算完成了招投標(biāo)了。要知道我們國家還有《招投標(biāo)法》《招投標(biāo)法實例條例》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，里面規(guī)定得非常細(xì)致，大家仔細(xì)看看，他們能做得到無懈可擊就見鬼了。

怎么證明他們沒有招投標(biāo)或者招投標(biāo)手續(xù)不完善?物業(yè)公司肯定是不告訴你的，但你可以通過《政府信息公開條例》向住建局依申請公開。每個地方都有政府信息公開系統(tǒng)，在網(wǎng)上申請就可以了，比如百度搜“佛山市三水區(qū)政府信息公開”就能找到入口，填你想要公開的資料，住建局會直接把紙質(zhì)資料寄到你家里。如果沒有備案，住建局就會答復(fù)“該資料不存在”或“本機關(guān)不掌握”或者“本機關(guān)只掌握部分信息”，那你直接拿著這個答復(fù)書提交法院作為證明物業(yè)公司沒有進行合法招投標(biāo)的初步證據(jù)，再由物業(yè)公司提交其招投標(biāo)資料來證明其有合法招投標(biāo)，你要么直接否認(rèn)其真實性(為什么不備案，是不是臨時做出來的?)，要么從資料里找毛病，看是不是還是少了什么內(nèi)容。相信做個招投標(biāo)的小伙伴都知道，誰的資料都經(jīng)不起如此細(xì)看。

3、如何拿到開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同》?

這版合同一般都比較公道，所以開發(fā)商和物業(yè)公司都會有意隱瞞，一定是不會給你看的。但你還是可以通過《政府信息公開條例》向住建局申請公開，具體方法見上述第2點。因為他們必須要備案，只要備案了你就可以拿得到。如果沒備案就太好了，直接否認(rèn)其招投標(biāo)手續(xù)，簡直是送刀之。

4、為什么全國都沒有類似的判例?

物業(yè)官司不賺錢，涉及的法律關(guān)系和條文又很復(fù)雜，沒有幾個律師搞得清，所以沒有律師這樣去主張是正常的，而評論區(qū)那些律師，就更加水了，當(dāng)然不可能想得到。

以下是正文。

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最近遇到一個咨詢案例，是碧X園一個業(yè)主因為不交物業(yè)管理費被物業(yè)公司起訴了，不交物業(yè)費的原因大家都懂的，肯定是物業(yè)服務(wù)很垃圾。業(yè)主人生第一次收到法院傳票，很慌，不知道怎么辦，還擔(dān)心會不會坐牢。

我笑了笑說，放心好了，這只是民事糾紛，最差的結(jié)果也是判你把物業(yè)費補交了，反正本來就要交的啊，也沒什么損失。

我看了一下起訴狀，我說，你也反訴他就好，不但一分錢不給，還要讓他倒退錢給你。

什么是反訴呢，就是別人起訴你，你針對他起訴的事實倒打一耙，也起訴他。比如買賣合同里，一方起訴你說你不付尾款，你也可以倒打一耙說他的商品有嚴(yán)重質(zhì)量問題，要求賠償XXX元。如果反訴一方贏了，本訴一方反而倒給錢，自找苦吃。

我國的民事訴訟法里是有反訴這一條的，我沒打過這種，但我就想試試，輸了也不虧。

對于物業(yè)服務(wù)糾紛，本訴是物業(yè)公司主張業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費，那反訴是什么呢?

有些律師會反訴物業(yè)公司違約(服務(wù)沒有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn))，但我偏不從這一點入手，因為要證明物業(yè)服務(wù)有瑕疵非常難，很難量化，法院會認(rèn)為這些只是一般瑕疵，不構(gòu)成根本違約。

我從雙方的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系入手，主張不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。因為我發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司主張物業(yè)服務(wù)費的合同是業(yè)主個人和他們簽訂的合同，很奇怪為什么不拿開發(fā)商和他們簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同呢?

肯定哪里有問題，要么那份合同就沒有，要么就是手續(xù)不完善，沒有經(jīng)過前期招投標(biāo)手續(xù)，90%的物業(yè)公司都有這種問題，所以拿業(yè)主和他們簽訂的合同來代替。但拿這份合同，依然有很大漏洞啊，大家看我下面的反訴狀就知道了。目前全國所有的判例都沒這樣主張的，因為打物業(yè)官司不賺錢，所以這方面的律師少，還要高水平就更難了。

反訴狀

反訴人:XXXX

反訴被告:XXX物業(yè)服務(wù)有限公司

1、撤銷反訴人和反訴被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同或確認(rèn)其無效。

2、判令反訴被告退還所有已收取的物業(yè)服務(wù)費。

事實和理由:

XXXX年XX日X日，反訴人和碧X園房地產(chǎn)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，但合同并沒有按照《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定包含《前期物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容，導(dǎo)致反訴人對是否有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)價格、內(nèi)容完全不清楚。

XXXX年XX日X日，反訴人收樓時，在反訴被告的引導(dǎo)下與其簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同第X條稱，甲方是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

XXXX年XX日X日，反訴人通過《政府信息公開條例》相關(guān)規(guī)定向區(qū)住建局申請公開涉案小區(qū)物業(yè)前期物業(yè)招投標(biāo)文件和前期物業(yè)管理備案合同。XXXX年XX日X日，區(qū)住建局答復(fù)稱涉案小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)文件不存在，僅提供一份碧X園房地產(chǎn)公司與反訴被告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同內(nèi)容與反訴人和反訴被告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》并不一致。

反訴人認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條，【前期物業(yè)服務(wù)合同】為專門的法律術(shù)語，簽訂的雙方為建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。本案有兩份名為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的文件，一份為碧X園房地產(chǎn)公司與反訴被告簽訂的合同，一份為涉案合同，其中前者才是《物業(yè)管理條例》中的【前期物業(yè)服務(wù)合同】。碧X園房地產(chǎn)公司依法選聘物業(yè)服務(wù)并與其簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，即對全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無必要與業(yè)主再次簽訂另一版合同。

依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定進行招投標(biāo)，并且根據(jù)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》向區(qū)住建局備案，而根據(jù)區(qū)住建局政府信息公開內(nèi)容顯示，反訴被告并不存在經(jīng)過招投標(biāo)的事實，故反訴人認(rèn)為反訴被告并非依法選聘的物業(yè)企業(yè)，但反訴被告故意隱瞞該事實，反而在合同中欺騙反訴人稱其系建設(shè)單位依法選聘的物業(yè)企業(yè)，亦假借《前期物業(yè)服務(wù)合同》之名誤導(dǎo)反訴人做出錯誤的意思表示與其簽訂涉案合同，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

退一步講，即使反訴被告為依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但由于碧X園房地產(chǎn)公司并沒有將其與反訴被告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容包含在《商品房買賣合同》中，致使反訴人不清楚不了解服務(wù)合同的內(nèi)容，而在反訴人收樓時，反訴被告亦故意隱瞞《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容，誤導(dǎo)反訴人與其簽訂第二份內(nèi)容不同的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該簽訂合同的行為違反誠信原則，同時，由于碧X園房地產(chǎn)公司和反訴被告均存在故意隱瞞行為，反訴人有理由相信，雙方惡意串通，其目的是為獲取超額利潤，此行為嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益，故涉案合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。

再退一步講，不管反訴被告是否為依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其與反訴人簽訂涉案合同，或訂立合同選聘物業(yè)企業(yè)的行為，或變更物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容行為，不管是哪一種行為均是處分全體業(yè)主共有部分的行為，反訴人僅僅只是業(yè)主之一，沒有取得業(yè)主大會授權(quán)，不具備處分的權(quán)力，其處分行為亦違反《民法典》第二百七十八條 業(yè)主共同決定事項的強制規(guī)定，故涉案合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。

綜上，反訴人認(rèn)為其與反訴被告的物業(yè)合同關(guān)系不成立，根據(jù)《民法典》第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還...反訴被告應(yīng)當(dāng)退還所有已收物業(yè)服務(wù)費。

為維護反訴人的合法權(quán)益，請貴院支持反訴人的訴訟請求。

主要的漏洞是招投標(biāo)手續(xù)不完備、欺詐、故意隱瞞違反誠信原則、個人業(yè)主無權(quán)決定全體業(yè)主共同事項，實際的反訴狀不需要寫這么多內(nèi)容，理由部分只要酌情選取其中一點就可以了，避免提前暴露訴訟策略，其他內(nèi)容在庭審辯論中再說。我這里是全部寫進去了，供大家參考。

根據(jù)我國法律的規(guī)定，選聘物業(yè)公司和簽訂物業(yè)合同，應(yīng)該是這樣這樣一個流程:

由于開發(fā)商開始賣樓之前，小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備和公共區(qū)域也要有人打理，于是就有前期物業(yè)管理的概念，就要選聘物業(yè)公司，但開發(fā)商賣樓前前后后要賣好幾年，所以這個前期物業(yè)管理就會一直延續(xù)下去，直到業(yè)主大會成立決定不再續(xù)聘。如果小區(qū)業(yè)主大會一直不成立，那這個前期物業(yè)服務(wù)就一直延續(xù)。

所以，業(yè)主個人其實是不需要和物業(yè)公司簽合同的，而是開發(fā)商早就簽好了，開發(fā)商可以看做是前業(yè)主，收樓之前他交物業(yè)費，收樓之后業(yè)主交，業(yè)主就按照開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的合同來交物業(yè)費。

但這里會有一個問題，開發(fā)商和物業(yè)公司是穿一條褲子的，他們兩個串通起來訂一個價格非常高、標(biāo)準(zhǔn)非常低的物業(yè)服務(wù)合同來坑業(yè)主怎么辦?

為了避免這種情況，國家出臺了《物業(yè)管理條例》，要求開發(fā)商在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時進行公開招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不能內(nèi)定了，而是從若干個投標(biāo)企業(yè)中選聘一家出來，到底選誰也不是開發(fā)商來決定，而是由評標(biāo)委員會集體打分決定。評標(biāo)委員會既不是開發(fā)商的人，也不是物業(yè)的人，而是從政府規(guī)定的專家?guī)炖锍楹灈Q定。

當(dāng)然，這里面肯定也是存在一些貓膩的，不然為什么每家開發(fā)商最終選聘的都是自家的物業(yè)公司呢?但我們找不到證據(jù)，就先不管他了。

中標(biāo)的物業(yè)公司依照根據(jù)投標(biāo)文件和開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，這份合同會比較公道，里面沒有亂七八糟的霸王條款，因為如果有的話可能中不標(biāo)。不過中標(biāo)的物業(yè)公司后續(xù)仍然有和開發(fā)商聯(lián)合起來隨時篡改合同坑業(yè)主可能，為了避免這種情況，國家要求簽了之后就要把這份合同送去住建局備案(《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》。

但買房人自始至終都沒參與合同的簽訂的過程，合同到底是什么內(nèi)容都不知道，怎么辦保證的他們選擇權(quán)和知情權(quán)呢?

于是國家又規(guī)定，買房的時候《商品房買賣合同》里必須包含《前期物業(yè)管理合同》的內(nèi)容(物業(yè)管理條例第二十五條)，如果買房人覺得物業(yè)費貴了，那不買就得了。如果你簽了，那就表示你認(rèn)可物業(yè)服務(wù)的收費和內(nèi)容。

以上是完完全全合規(guī)合法的流程，下面總結(jié)一下:

1、開發(fā)商經(jīng)過招投標(biāo)手續(xù)選聘物業(yè)企業(yè)

2、招投標(biāo)所有文件去區(qū)住建局備案。

3、根據(jù)招投標(biāo)文件簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》

4、《前期物業(yè)服務(wù)合同》去區(qū)住建局備案

5、商品房預(yù)售

6、開發(fā)商和業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》，合同內(nèi)容要包括《前期物業(yè)服務(wù)合同》

7、業(yè)主正常收樓(不需要與物業(yè)再簽物業(yè)服務(wù)合同)

嚴(yán)格按照這七個流程來，是能充分保證業(yè)主的合法權(quán)益的，至少，業(yè)主是可以在買房的時候知道物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，可以選擇買還是不買的。

但絕大部分開發(fā)商和物業(yè)公司會故意使壞，增加或者減少一些流程，以達(dá)到欺騙業(yè)主的的目的。

如

1、不經(jīng)過招投標(biāo)手續(xù)或者招投標(biāo)手續(xù)不完整(90%的物業(yè)公司都有這種現(xiàn)象)

2、《前期物業(yè)服務(wù)合同》不去備案，后期隨意篡改。

3、《商品房買賣合同》里故意不包含《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容，讓業(yè)主不知道物業(yè)費和服務(wù)內(nèi)容(100%的開發(fā)商都會這樣)

4、在收樓時候和業(yè)主單獨簽訂一份《前期業(yè)務(wù)服務(wù)合同》(業(yè)主版)，其中約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都減配了，但物業(yè)服務(wù)費不變(100%的物業(yè)公司都會這樣做)。

正因為有這些漏洞，就給我們抗辯或者反訴提供了有力的反擊點。

根據(jù)我看的所有的物業(yè)服務(wù)糾紛案例，沒有哪家物業(yè)公司拿開發(fā)商和他們簽訂的合同出來，其實明明根據(jù)《民法典》第九百三十九條(建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力)就可以直接主張了，但都不敢拿出來，因為心里都有鬼唄。

不知道會不會成功，先試試，反正不試就直接輸定了。

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如果你買的是二手房，物業(yè)公司多半沒和你簽物業(yè)合同，但還是有可能在你裝修時候故意誘騙你簽一份物業(yè)合同，這時候你如果簽的話，也按照上面的邏輯思路來抗辯。如果你沒簽，物業(yè)公司就會拿出和開發(fā)商簽訂的版本向你主張物業(yè)費，依據(jù)是《民法典》第九百三十九條【物業(yè)服務(wù)合同的效力】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

也就說即便你沒有簽合同，物業(yè)公司和開發(fā)商簽的合同，依然對你具有約束力，物業(yè)費還是得交。但這一份合同不是你簽的，你怎么知道和備案的合同是不是一致?

還有這里的漏洞是，“依法簽訂”，前文說了，依法簽訂滿足的條件是進行前期物業(yè)招投標(biāo)。90%的物業(yè)公司都沒有招投標(biāo)或者招投標(biāo)手續(xù)不完善，100%的老小區(qū)物業(yè)完全沒有招投標(biāo)，直接從這里做文章。

怎么拿出他們沒有招投標(biāo)的證據(jù)呢? 向區(qū)住建局申請公開備案資料(法律依據(jù)為《政府信息公開條例》)，在網(wǎng)上搜XX區(qū)政府信息公開，找到“依申請公開”菜單，進去提交，申請公開以下文件:

1、XXXX小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)文件(備注依據(jù)為《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第三十七條》

2、XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同(備注依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第二十九條》

依照《政府信息公開條例》，20日內(nèi)你就可以收到答復(fù)了，根據(jù)我的經(jīng)驗，要么答復(fù)說資料不存在，或者部分不存在，就坐實了其前期物業(yè)招投標(biāo)有問題，然后拿這份答復(fù)書作為證據(jù)提交法院。

反訴的事實和理由是，沒有進行招投標(biāo)，所以要求法院確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效。法律依據(jù)可以是“違反法律、行政法規(guī)的民事法律行為無效”(《民法典》第一百五十三條)，因為根據(jù)《物業(yè)管理辦法》，選聘物業(yè)企業(yè)必須招投標(biāo)。

或者是“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效”(《民法典》第一百五十三條)，因為房地產(chǎn)和開發(fā)商沒有進行招投標(biāo)就簽訂合同，屬于惡意串通，損害了業(yè)主的合法權(quán)益。