預(yù)告登記抵押權(quán)的效力

法律主觀：

一、預(yù)告登記抵押權(quán)的效力

抵押權(quán) 預(yù)告登記 具有的法律效力：

（一）預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗效力。

（二）預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)可視為是一種準(zhǔn)物權(quán)，或稱(chēng)之為“次抵押權(quán)”，其效力弱于抵押、保證、質(zhì)押、留置、定金等擔(dān)保物權(quán)，但優(yōu)于債權(quán)。

（三）預(yù)告登記沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只有對(duì)抗第三人的效力。

（四）抵押權(quán)預(yù)告登記的目的僅是為了保障將來(lái)能對(duì)享有抵押權(quán)，即權(quán)利人依據(jù)預(yù)告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，在抵押權(quán)辦理登記生效之前，權(quán)利人并不直接享有抵押權(quán)，亦不能據(jù)此主張享有抵押權(quán)。

二、預(yù)告抵押登記的流程是怎樣的

（一）取得，簽定并及時(shí)去房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行合同備案

1、取得商品房預(yù)售面積；

2、準(zhǔn)備已備案戶(hù)型圖及房號(hào)等；

3、簽定商品房 買(mǎi)賣(mài)合同 并送交備案；

4、房產(chǎn)局指定工作日滿(mǎn)取回已，存檔。

（1）若房款繳清，則直接準(zhǔn)備相關(guān)資料辦理預(yù)告登記及房產(chǎn)證。

（2）若需辦理銀行按揭，則需要客戶(hù)準(zhǔn)備銀行按揭材料，加已送交按揭銀行相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，審核完畢通知客戶(hù)到銀行簽定，都取回并加蓋公司公章，送交銀行一份，一份交客戶(hù)，一份用于房產(chǎn)局按揭。

（三）辦理

1、取回房產(chǎn)局并進(jìn)行蓋章；

2、開(kāi)發(fā)商證明及其經(jīng)辦人證明；

3、及經(jīng)辦人委托書(shū)；

4、預(yù)收客戶(hù)；

5、客戶(hù)攜帶身份證明，經(jīng)辦人攜帶相關(guān)資料前往房產(chǎn)局辦理手續(xù)，資料完畢直接送交審核；

6、工作日滿(mǎn)房產(chǎn)局通知繳費(fèi)并領(lǐng)取預(yù)告登記證明，將收據(jù)交還客戶(hù)。

（四）辦理房產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記

1、取回房產(chǎn)局并進(jìn)行蓋章；

2、抵押權(quán)人（銀行）的相關(guān)證明及經(jīng)辦人證明；

3、開(kāi)發(fā)商的相關(guān)證明和經(jīng)辦人證明；

4、及其經(jīng)辦人委托書(shū)；

5、預(yù)收客戶(hù)抵押；

6、客戶(hù)攜帶身份證明，去房產(chǎn)局審核并簽定申請(qǐng)書(shū)；

7、簽完由房產(chǎn)局開(kāi)具證明，持證明及其他相關(guān)資料去繳納契稅；

8、將繳款收據(jù)及其他資料送回房產(chǎn)局，進(jìn)行審核；

9、工作日滿(mǎn)房產(chǎn)局通知繳費(fèi)并領(lǐng)取抵押預(yù)告登記證明，將抵押預(yù)告登記費(fèi)收據(jù)交還客戶(hù)

（五）將辦理完畢的抵押預(yù)告登記證明送交銀行，由銀行放款。

（六）辦理房產(chǎn)證

第一步是公司分戶(hù)房產(chǎn)證；

第二步是由公司的房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)到業(yè)主名下。

三、預(yù)告抵押登記能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

抵押權(quán)預(yù)告登記屬于抵押，可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

預(yù)抵押登記制度，就是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同、購(gòu)房者與銀行的 借款合同 簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

法律客觀：

抵押預(yù)告登記的效力1、預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗效力。立法機(jī)關(guān)的立法理由為：預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，以保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。這些處分行為既包括一房二賣(mài)，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。即該規(guī)定是為保護(hù)購(gòu)房者的利益，解決商品房預(yù)售中出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，或者對(duì)已銷(xiāo)售給購(gòu)房者的期房私自設(shè)定抵押等損害消費(fèi)者利益的問(wèn)題而規(guī)定的，其實(shí)質(zhì)是為了限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的處分。2、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)可視為是一種準(zhǔn)物權(quán)，或稱(chēng)之為“次抵押權(quán)”，其效力弱于抵押、保證、質(zhì)押、留置、定金等擔(dān)保物權(quán)，但優(yōu)于債權(quán)。理由為：一是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同成立之時(shí)，貸款銀行已經(jīng)按照預(yù)購(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，一次性將全部貸款劃轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商指定的銀行賬戶(hù)，即權(quán)利人已經(jīng)為獲得物權(quán)保護(hù)而先期支付了對(duì)價(jià);二是預(yù)購(gòu)商品房雖無(wú)權(quán)屬證書(shū)，但具有商品房預(yù)售資格的開(kāi)發(fā)商前期已投入了25%以上的工程建設(shè)總投資，并且已交付了全部土地出讓金，獲得了土地使用權(quán)證書(shū)。即期房及其附著的土地是具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，是一項(xiàng)尚有待法律明確其權(quán)利邊界的財(cái)產(chǎn);三是根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，預(yù)告登記，房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載后，向登記權(quán)利人發(fā)放登記證明，即該登記權(quán)利已經(jīng)履行向社會(huì)公眾公示的程序。3、預(yù)告登記沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只有對(duì)抗第三人的效力。抵押預(yù)告登記作為一種臨時(shí)性登記行為，既不是行政部門(mén)對(duì)期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買(mǎi)賣(mài)中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的間隔，為平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?、抵押權(quán)預(yù)告登記的目的僅是為了保障將來(lái)能對(duì)享有抵押權(quán)，即權(quán)利人依據(jù)預(yù)告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，在抵押權(quán)辦理登記生效之前，權(quán)利人并不直接享有抵押權(quán)，亦不能據(jù)此主張享有抵押權(quán)。

買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售商品房已經(jīng)預(yù)告登記能否對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行

可能情況而定,如果對(duì)房屋只具有使用權(quán)利那該房屋是不能被房屋的使用者進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。如果房屋被第三方買(mǎi)賣(mài),且屋主不知情那么屋主可以要求返還屬于自己的房屋。

隨著我國(guó)人口的增多,買(mǎi)房已經(jīng)成為我們現(xiàn)代人必須完成的任務(wù)。因?yàn)槲覀儗?duì)房屋的需求量逐漸增多,經(jīng)常會(huì)有開(kāi)發(fā)商出買(mǎi)預(yù)售沒(méi)有裝修好的商品房,開(kāi)發(fā)商在取得了相關(guān)的資質(zhì)后,是可以進(jìn)行預(yù)售的。那么預(yù)售登記的房子能執(zhí)行嗎?是怎樣的。

一、房屋預(yù)售登記定義:

房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí),為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn),保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中,購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記,以.制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。民法典第二百二十一條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。”“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。”所謂預(yù)告登記,就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記,使其具有對(duì)抗第三人的效力,使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效,以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。

預(yù)售登記的意思是房屋買(mǎi)賣(mài)的主要對(duì)象是自己所擁有的房屋,房屋的買(mǎi)賣(mài)可以分為大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)兩種,大產(chǎn)權(quán)一般是指我們常說(shuō)的商品房。而小產(chǎn)權(quán)則是指未經(jīng)過(guò)國(guó)家審批的一種產(chǎn)權(quán)形式。如果對(duì)房屋只具有使用權(quán)利那該房屋是不能被房屋的使用者進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。如果房屋被第三方買(mǎi)賣(mài),且屋主不知情那么屋主可以要求返還屬于自己的房屋。房屋預(yù)售登記。

二、預(yù)告登記房注意事項(xiàng)

預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案的法律特征不同,有著本質(zhì)的區(qū)別。但是二者并非毫無(wú)聯(lián)系?！斗课莸怯涋k法》第二百七十一條規(guī)定,申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記,應(yīng)當(dāng)提交已登記備案的商品房預(yù)售合同。這就是說(shuō),商品房預(yù)售合同登記備案是預(yù)告登記的前置必要條件,商品房預(yù)售合同登記備案行為不能等同于預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記行為。履行預(yù)告登記程序時(shí),一定要準(zhǔn)確把握這種先后關(guān)系,絕對(duì)不能顛倒。

預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案作為兩種不同的法律制度,既有區(qū)別又有聯(lián)系。僅僅掌握了預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案的特征、區(qū)別和聯(lián)系顯然不夠,還應(yīng)該特別注意以下事項(xiàng):

1、預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案,一定是先商品房預(yù)售登記備案后預(yù)告登記。但是,預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案可以同步完成,最好是同一時(shí)間完成。這樣,可以避免預(yù)售人一房多售,減少預(yù)告登記差錯(cuò)。

2、《房屋登記辦法》第二百七十條規(guī)定“預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后,預(yù)售人末按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記,預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記”。這是一條特別規(guī)定,目的是從法律上保護(hù)弱勢(shì)群體。我們?cè)谵k理預(yù)告登記時(shí),一定要牢記這一點(diǎn),千萬(wàn)別教條式的強(qiáng)求預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人共同辦理。

3、預(yù)告登記的范圍包括現(xiàn)房和期房的買(mǎi)賣(mài)或抵押都可以申請(qǐng)預(yù)告登記。但在現(xiàn)階段,預(yù)告登記卻并未涵蓋全部的期房和現(xiàn)房的買(mǎi)賣(mài)、抵押,被排除在預(yù)告登記范圍之外的情形有兩種:一是預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移;二是預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)移。

三、預(yù)告登記備案制度

1、法律性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《民法典》規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度,屬于民事制度。而商品房預(yù)售登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施,屬于行政管理制度。

2、實(shí)際功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的就是為了保障債權(quán)人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán),就預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后,能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是,商品房預(yù)售登記備案制度在行政上對(duì)預(yù)購(gòu)人具有保護(hù)功能,有助于建設(shè)行政管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3、操作上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)。如果沒(méi)有當(dāng)事人的約定,任何人不得強(qiáng)制預(yù)購(gòu)人或者預(yù)售人進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請(qǐng),除非法律法規(guī)或者當(dāng)事人另有約定。而商品房預(yù)售登記備案制度是一種只針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度,是開(kāi)發(fā)商必須履行的一種商品房銷(xiāo)售行為,無(wú)需雙方另行約定。

物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定

法律主觀：

一、預(yù)告登記物權(quán)的規(guī)定

《民法典》對(duì)抵押權(quán) 預(yù)告登記 的規(guī)定是，根據(jù)《 中華人民共和國(guó)民法典 》第221條：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90天內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定 建設(shè)用地使用權(quán) 、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

二、 房屋預(yù)告登記有什么用

1、通過(guò)房屋預(yù)告登記，使該債權(quán)以登記的方式記錄下來(lái)并予以公示，使那些與預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的任何不動(dòng)產(chǎn)處分，皆為無(wú)效，實(shí)際上是保障請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)并發(fā)生所期待的物權(quán)效果。

2、當(dāng)實(shí)際發(fā)生預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)時(shí)，依預(yù)告登記的順位記入登記。預(yù)告登記在保全請(qǐng)求權(quán)這一實(shí)體權(quán)利的同時(shí)，因?yàn)橛械怯浀拇嬖冢€保全了請(qǐng)求權(quán)人取得權(quán)利的有利順位，使其請(qǐng)求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)所保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先地位。

3、預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，從而保障請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷入破產(chǎn)時(shí)，排斥其他債權(quán)人，從而實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)人指定的效果。

4、最重要的作用就在于，將可能妨害或者損害履行所保全的請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分使其無(wú)效，這是一種相對(duì)無(wú)效。正是通過(guò)使違背請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效，預(yù)告登記的權(quán)利人獲得了保障。

三、 民法典規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)證預(yù)告登記的房子能過(guò)戶(hù)嗎

如預(yù)告登記是購(gòu)房者辦理的，就可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)，其他情況要根據(jù)實(shí)際情況咨詢(xún)房管局。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記的構(gòu)成要件

法律主觀：

一、預(yù)告登記的條件

根據(jù) 房屋登記辦法 的規(guī)定提示，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：

(一)預(yù)購(gòu)商品房;

(二)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押;

(三)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

預(yù)告登記發(fā)自于當(dāng)事人申請(qǐng)的意思表示，且將請(qǐng)求權(quán)通過(guò)公示手段對(duì)外展示，反映了物權(quán)要求的公示原則。預(yù)告登記既是承認(rèn)并保障權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)將來(lái)的法律支配關(guān)系的制度，也是債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延伸。預(yù)告登記是請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，它所產(chǎn)生的應(yīng)當(dāng)是物權(quán)化了的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記時(shí)物權(quán)變動(dòng)尚未實(shí)現(xiàn)，因此登記對(duì)象不是物權(quán)本身，而是將來(lái)房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。請(qǐng)求權(quán)本身雖是一種債權(quán)，但預(yù)告登記使該債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力，是請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。

預(yù)告登記具有排他性法律效力。預(yù)告登記使債權(quán)通過(guò)登記的方式記載下來(lái)并予以公示，這樣，債權(quán)轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)物權(quán)，債權(quán)的義務(wù)主體成為了不特定的，能夠?qū)沟谌?，即具有排他性。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，義務(wù)人處分(不僅僅出售，還包括設(shè)定抵押等負(fù)擔(dān)行為)該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記還具有追及效力，即將來(lái)的房產(chǎn)無(wú)論轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，或者房產(chǎn)被誰(shuí)占有，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務(wù)后，都有權(quán)向房產(chǎn)實(shí)際占有人追及房屋所有權(quán)或者通過(guò)處分房產(chǎn)獲得收益優(yōu)先償還債務(wù)的權(quán)利。

可見(jiàn)，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。所以辦理預(yù)告登記后，并不意味著高枕無(wú)憂(yōu)，要盡快申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記。

二、如何辦理預(yù)告登記

辦理預(yù)告登記需要些手續(xù)，以預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記為例：

1、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記需要的材料：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；

(2)申請(qǐng)人身份證明；

(3)已登記備案的商品房預(yù)售合同原件；

(4)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件；

(5)預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；

(6)設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買(mǎi)賣(mài)的證明材料。

2、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記需要的材料：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；

(2)申請(qǐng)人身份證明；

(3)抵押合同原件；

(4)主債權(quán)合同原件；

(5)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明原件；

(6)當(dāng)事人關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的約定原件；

(7)已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。

3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的材料：房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，除提交下列規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件原件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件、抵押權(quán)注銷(xiāo)申請(qǐng)書(shū)原件：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；

(2)申請(qǐng)人身份證明；

(3)轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證；

(4)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原件；

(5)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外)。

4、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記所需的材料：已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；

(2)申請(qǐng)人身份證明；

(3)主債權(quán)合同原件、抵押合同原件；

(4)房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明原件；

(5)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。

5、預(yù)告登記的變更登記需要的材料：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)預(yù)告登記證明原件;

(4)變更事實(shí)的有關(guān)證明文件原件。

6、預(yù)告登記的注銷(xiāo)登記需要的材料:

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)預(yù)告登記證明原件;

(4)證明預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止的證明材料原件。

7、具體程序：

(1)確定開(kāi)放商擁有《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售許可證可以保證開(kāi)發(fā)商在預(yù)售后有履行的能力，具體說(shuō)來(lái)需要具備已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期這四個(gè)條件后才能取得預(yù)售許可證。

(2)與開(kāi)放商約定房屋預(yù)告登記。在確定開(kāi)發(fā)商有商品房預(yù)售許可證后與其簽訂房屋 買(mǎi)賣(mài)合同 中可以約定房屋預(yù)告登記，也可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同外另行書(shū)面約定房屋預(yù)告登記。無(wú)論如何，雙方約定是進(jìn)行預(yù)告登記的前提。

(3)申請(qǐng)預(yù)告登記。在已完成預(yù)售合同登記備案手續(xù)后，買(mǎi)房人可以向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)告登記。如開(kāi)發(fā)商未按約定與買(mǎi)房人共同申請(qǐng)預(yù)告登記，買(mǎi)房人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。

(4)申請(qǐng)成功后，去房管局辦理預(yù)告登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

8、當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

三、預(yù)告登記的效力是什么

1、排他性效力

簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，在房產(chǎn)尚未交付之前，就存在著同一房產(chǎn)被再次買(mǎi)賣(mài)或者被抵押的可能性，也存在著受讓人要求轉(zhuǎn)讓人交付房產(chǎn)的債權(quán)無(wú)法按合同約定的期限實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，使債權(quán)通過(guò)登記的方式記載下來(lái)并予以公示，這樣，債權(quán)轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)物權(quán)，債權(quán)的義務(wù)主體成為了不特定的，能夠?qū)沟谌耍淳哂信潘?，以阻斷其他人取得房產(chǎn)權(quán)利的可能性，防止轉(zhuǎn)讓人一房多賣(mài)以及將房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

2、登記順位保證效力

房產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)登記，也可能是在同一物上設(shè)立多個(gè)并存的物權(quán)所為的登記，為了防止未來(lái)可能發(fā)生的在同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾，預(yù)告登記能將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。如建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰谝淮蔚盅侯A(yù)告登記后，又對(duì)在建工程余額申請(qǐng)第二次抵押預(yù)告登記，則在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，第一次 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 順序應(yīng)排在第二次抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，這就是順位保證效力。

3、破產(chǎn)保護(hù)效力

預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)物權(quán)化，是具有了物權(quán)效力的請(qǐng)求權(quán)，因此應(yīng)享有優(yōu)先于一般債權(quán)的效力。即當(dāng)房屋所有權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力，預(yù)告登記所指向的房產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

4、追及效力

追及效力是指將來(lái)的房產(chǎn)無(wú)論轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，或者房產(chǎn)被誰(shuí)占有，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務(wù)后，都有權(quán)向房產(chǎn)實(shí)際占有人追及房屋所有權(quán)或者通過(guò)處分房產(chǎn)獲得收益優(yōu)先償還債務(wù)的權(quán)利。如甲向乙購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，并辦理了預(yù)告登記。后乙又將房屋轉(zhuǎn)讓給丙后，卷款逃跑了，這時(shí)，當(dāng)乙合同義務(wù)履行完畢后，可向法院提出訴訟，要求丙搬遷，將房屋強(qiáng)制過(guò)戶(hù)給本人。

預(yù)告登記的條件如上所述，一般適用于預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚍课菟袡?quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)告登記是物權(quán)化的債權(quán)，具有優(yōu)先效力。

法律客觀：

《 民法典 》第二百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行 不動(dòng)產(chǎn)登記 之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

法院可否將辦理預(yù)告登記的房屋查封，作為執(zhí)行對(duì)象

作為被執(zhí)行對(duì)象，法院可以將辦理預(yù)告登記的房屋查封。如果被申請(qǐng)執(zhí)行人只有一套房子，法院只能查封，不能拍賣(mài)。在預(yù)告登記的有效期內(nèi)，因預(yù)告登記賦予的相關(guān)屬性，法院對(duì)經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)予以查封，從而限制預(yù)告登記權(quán)人的轉(zhuǎn)讓等處分行為，是可以的。

法律分析

根據(jù)相關(guān)法律條例規(guī)定，查封并不基于物權(quán)，將被執(zhí)行人具有物權(quán)期待利益的財(cái)產(chǎn)也列為可查封對(duì)象。其所登記的是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，而非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。登記后，具有與將來(lái)可能發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)相同內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為的相關(guān)效力。已經(jīng)辦理了預(yù)告登記的房屋，在執(zhí)行程序中被查封，如果登記申請(qǐng)人提出停止對(duì)查封房屋的處分異議的，僅需提供已辦理預(yù)告登記的相關(guān)材料，就能得到人民法院的支持。但若登記申請(qǐng)人提出解除查封的，則需要審查是否符合取得物權(quán)的條件而定。如果申請(qǐng)人能夠提出證明證據(jù)，其按照約定已經(jīng)符合取得房屋物權(quán)登記條件，可以確認(rèn)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，此時(shí)，其預(yù)告登記是能夠?qū)箞?zhí)行的，法院應(yīng)當(dāng)解除查封。反之，則不應(yīng)解除查封。因此，對(duì)方是可以對(duì)抗的。但預(yù)告登記是否能否對(duì)抗執(zhí)行，關(guān)鍵在于買(mǎi)受人是否符合物權(quán)登記的條件。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

什么是預(yù)告登記，什么是預(yù)抵押登記。

法律分析：1、預(yù)告登記是買(mǎi)方在付款后到交房前到房產(chǎn)登記部門(mén)預(yù)先登記此房已售于買(mǎi)方，可以此對(duì)抗第三人；2、預(yù)抵押登記是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同、購(gòu)房者與銀行的借款合同簽定時(shí)，房管局的系統(tǒng)上會(huì)生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百九十四條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

第四百條 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量等情況；（四）擔(dān)保的范圍。

第四百一十九條 抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。