碧桂園面臨危機(jī)！資金負(fù)債率接近90%，背后原因是啥？

背后原因是當(dāng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林兵敗馬來(lái)西亞大馬城時(shí)，碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)絕對(duì)沒(méi)想到自己會(huì)這么快接踵跟上。

今年8月，馬來(lái)西亞新任總理馬哈蒂爾親自出手，位于馬來(lái)西亞柔佛州的碧桂園(02007HK)森林城市項(xiàng)目被“封殺”。宣稱投資2500億元的此“城”，似乎成了楊國(guó)強(qiáng)的滑鐵盧之戰(zhàn)。

而在北京漂泊了7年的林洪也沒(méi)想到，位于千里之外的島國(guó)發(fā)生的這場(chǎng)“封殺”戰(zhàn)役引發(fā)的風(fēng)暴，會(huì)如同蝴蝶的翅膀般穿越海岸線到達(dá)北京南部50公里外一個(gè)叫做永清的小鎮(zhèn)，最終降落到自己頭上。

從今年9月份開(kāi)始，位于河北永清的碧桂園悅?cè)谌A項(xiàng)目，一場(chǎng)轟轟烈烈的維權(quán)正愈演愈烈。房子蓋到一半，碧桂園要撤資，業(yè)主瞬間炸鍋了。

而碧桂園中途撤資的原因，多位碧桂園方面人士向《今晚財(cái)訊》稱，是因?yàn)楸坦饒@馬來(lái)西亞項(xiàng)目需要資金。

如果說(shuō)，今年7月，碧桂園一個(gè)月內(nèi)發(fā)生的數(shù)起安全事故，將公司的管理問(wèn)題暴露出來(lái)，那么，隨后碧桂園暴露的另一大問(wèn)題，則是現(xiàn)金流危機(jī)。

《今晚財(cái)訊》翻閱碧桂園的近期公告，發(fā)現(xiàn)近期系列公告都與融資有關(guān)。作為地產(chǎn)行業(yè)的“一哥”，碧桂園頻繁融資引人注目。

更讓人關(guān)注的是，在資產(chǎn)上萬(wàn)億的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司里，碧桂園不僅資產(chǎn)負(fù)債率最高，且短期還債壓力巨大，融資成本也在不斷上升。

根據(jù)碧桂園2017年年報(bào)，截至當(dāng)年年底，碧桂園一年以內(nèi)需要償還的負(fù)債為37886億元。到了2018年半年報(bào)中，碧桂園一年以內(nèi)需要償還的負(fù)債，達(dá)到530721億元。半年之內(nèi)，短期負(fù)債增長(zhǎng)了151861億元。這也意味著，近期碧桂園每日需還債達(dá)145億元。

對(duì)此，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)《今晚財(cái)訊》表示：“這個(gè)債務(wù)上升水平已經(jīng)完全超過(guò)了企業(yè)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)線或警戒線，屬于嚴(yán)重債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已超過(guò)了2008年金融風(fēng)險(xiǎn)的水平。如果說(shuō)今年下半年沒(méi)有迅速將債務(wù)水平降下去的話，那么可能面臨債務(wù)危機(jī)。”

盡管12月14日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文稱，鼓勵(lì)資產(chǎn)總額大于1500億元、營(yíng)業(yè)收入大于300億元、資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)85%的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)債券市場(chǎng)開(kāi)展直接融資。

這對(duì)大批急需融資的地產(chǎn)商而言是一大利好。但不幸的是，根據(jù)2018年半年報(bào)，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)8985%，超過(guò)了85%的融資標(biāo)準(zhǔn)線。

楊國(guó)強(qiáng)投975億給王健林 碧桂園這么有錢(qián)？

房地產(chǎn)凈負(fù)債率怎么算

凈負(fù)債率=(有息負(fù)債—貨幣資金)/凈資產(chǎn)—永續(xù)債，有息負(fù)債=短期借款+1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券。比如：20181-9月份，借款余額82337億，有息負(fù)債是64836億，短期借款2270億，1年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為12708億，長(zhǎng)期借款26896億，應(yīng)付債券22962億。三季報(bào)歸母凈資產(chǎn)是22159億，凈資產(chǎn)33934億，永續(xù)債為0，貨幣資金32425億，凈負(fù)債率(64836-32425)/33934=9551%。

2019房地產(chǎn)品牌有哪些

1、萬(wàn)科VANKE

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，創(chuàng)建于1984年，直到1988年才進(jìn)入房產(chǎn)行業(yè)，歷經(jīng)30多年的發(fā)展，如今已成為城市配套服務(wù)商。并且該公司的業(yè)務(wù)范圍廣泛，覆蓋全國(guó)經(jīng)濟(jì)具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈和中西部城市。

2、恒大地產(chǎn)

恒大集團(tuán)有限公司，既是世界500強(qiáng)企業(yè)，同時(shí)也是一家上市公司，集民生地產(chǎn)、旅游綜合體、體育以及文化產(chǎn)業(yè)為一體的綜合企業(yè)。

3、碧桂園GARDEN

碧桂園控股有限公司，既是上市公司，也是世界500強(qiáng)企業(yè)，以“快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售”的營(yíng)運(yùn)模式著稱，是業(yè)內(nèi)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式的倡導(dǎo)者。

4、綠地地產(chǎn)

綠地地產(chǎn)，創(chuàng)建于1992年，既是上海市著名商標(biāo)，也是世界500強(qiáng)企業(yè)，致力于住宅、商業(yè)、辦公以及酒店等功能為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體。

5、保利發(fā)展

中國(guó)保利集團(tuán)有限公司，創(chuàng)建于1992年，以不動(dòng)產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)以及資本運(yùn)作為基礎(chǔ)，提供業(yè)內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)的綜合型央企。

編輯總結(jié)：看完以上介紹，相信大家對(duì)房地產(chǎn)凈負(fù)債率怎么算也有了進(jìn)一步的了解。如需了解更多相關(guān)資訊，請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注我們網(wǎng)站，后續(xù)將為大家呈現(xiàn)更多的精彩內(nèi)容。

大連碧桂園負(fù)債多，能買(mǎi)嗎

這兩天，地產(chǎn)股一片陰霾，跌跌不休。

恒大爆雷、恒大金服維權(quán)的消息，更是牽動(dòng)著所有人的神經(jīng)。

壞消息太多，恍惚間讓人覺(jué)得，房地產(chǎn)似乎真的到了至暗時(shí)刻。

但，壞消息當(dāng)中也有好消息。

9月16日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，碧桂園已投資萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，投資金額約15億美元。 萬(wàn)達(dá)商管已于8月20日提交境外IPO申請(qǐng)材料，據(jù)媒體報(bào)道，其在上市前已籌資近60億美元資金。

相信大家和貓姐一樣，看到這事的第一反應(yīng)都是：

哇哦，碧桂園好有錢(qián)！

當(dāng)然，15億美元相較于碧桂園超2萬(wàn)億的總資產(chǎn)、一年賣(mài)房近8000億的銷(xiāo)售額來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是毛毛雨不值一提，但好歹也是小100個(gè)億??！

要知道，在層出不窮的房地產(chǎn)調(diào)控政策圍追堵截下，今年房企的日子普遍不好過(guò)。

從去年下半年國(guó)家提出三道紅線和貸款兩集中，到今年開(kāi)始在銷(xiāo)售端、客戶端收緊個(gè)人房貸，提高貸款利率等，一系列行動(dòng)下，房企普遍面臨“錢(qián)緊”的狀況，不少房企更因此爆發(fā)了流動(dòng)性危機(jī)。

錢(qián)，正在變成最重要的東西。比如恒大，就正在等錢(qián)救命呢。

在這樣的背景下，楊國(guó)強(qiáng)大手一揮，隨隨便便就是100個(gè)小目標(biāo)投出去，這讓其他房企情何以堪？

大家在羨慕嫉妒恨的同時(shí)，也有點(diǎn)小小的疑惑：

碧桂園，真的這么有錢(qián)嗎？

今天，貓姐就帶大家來(lái)盤(pán)一盤(pán)：

三四五六線之王、宇宙第一房企碧桂園，是不是真的那么有錢(qián)？

圖源視覺(jué)中國(guó)，已授權(quán)

楊國(guó)強(qiáng)的投資生意

先來(lái)看看碧桂園有錢(qián)的佐證，投資萬(wàn)達(dá)商管便是其中之一。

據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)政務(wù)服務(wù)平臺(tái)行政許可辦事大廳披露，萬(wàn)達(dá)商管已于8月20日遞交境外上市申請(qǐng)，目前進(jìn)度跟蹤狀態(tài)顯示為「補(bǔ)正材料」。

香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的報(bào)道顯示，萬(wàn)達(dá)商管在上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國(guó)今年最大規(guī)模的上市前融資之一。

圖源：萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)

這么大的一場(chǎng)IPO盛宴，當(dāng)然會(huì)有很多資本大鱷要來(lái)分一杯羹。

據(jù)路透引述消息人士稱，萬(wàn)達(dá)商管Pre-IPO融資由太盟投資集團(tuán)(PAG)領(lǐng)投共28億美元，包括19億美元的股權(quán)投資以及933億元的銀團(tuán)貸款。

另外，碧桂園、騰訊、中信資本以及螞蟻集團(tuán)均有參與此輪融資。

騰訊、中信資本、螞蟻集團(tuán)都是創(chuàng)投界有名的大鱷，投資案例多到數(shù)不過(guò)來(lái)，所以看到這些名字時(shí)，大家并不覺(jué)得稀奇。

反倒是碧桂園，不出手則已，一出手就達(dá)到了驚人的15億美元，著實(shí)有些出人意料。

碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)；圖源視覺(jué)中國(guó)，已授權(quán)

不過(guò)，這并不是碧桂園第一次做投資生意。貓姐了解到， 在投資萬(wàn)達(dá)商管之前，碧桂園就已經(jīng)通過(guò)旗下的碧桂園創(chuàng)投事業(yè)部，做了很多投資。

具體來(lái)說(shuō)，碧桂園創(chuàng)投主要圍繞四個(gè)投資主題鋪排資金。

一是 科技 創(chuàng)新類(lèi)，代表投資項(xiàng)目是芯片研發(fā)企業(yè)紫光展銳、民營(yíng)火箭企業(yè)藍(lán)箭航天、通用智能芯片設(shè)計(jì)公司壁仞 科技 和半導(dǎo)體供應(yīng)商比亞迪半導(dǎo)體、小米生態(tài)鏈企業(yè)順造 科技 、全棧式自動(dòng)駕駛解決方案服務(wù)商宏景智駕等；

二是大 健康 類(lèi)，該類(lèi)投資的代表項(xiàng)目為寵物醫(yī)療企業(yè)新瑞鵬寵物集團(tuán)、綜合醫(yī)療服務(wù)集團(tuán)企鵝杏仁、生物制藥公司創(chuàng)勝集團(tuán)、創(chuàng)新藥企業(yè)和鉑醫(yī)藥、國(guó)內(nèi)最大的綜合醫(yī)院集團(tuán)之一新里程醫(yī)院集團(tuán)等；

三是消費(fèi)類(lèi)，代表項(xiàng)目有餐飲品牌湖南文和友小龍蝦、快餐品牌遇見(jiàn)小面、茶包品牌CHALI茶里、醬香白酒項(xiàng)目寶醞、護(hù)膚品品牌林清軒、飲料品牌漢口二廠、美瞳品牌cofancy可糖等；

四是圍繞碧桂園集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行布局，涉及建筑 科技 、創(chuàng)新的銷(xiāo)售渠道、機(jī)器人板塊等。代表項(xiàng)目有貝殼、安居客、功能性建筑材料系統(tǒng)服務(wù)商卓寶 科技 和蒙娜麗莎廣西子公司等。

可以看到，碧桂園投資的領(lǐng)域非常廣，而且，其創(chuàng)投事業(yè)部正式成立于2019年1月，成立僅僅兩年多時(shí)間，便已經(jīng)向超過(guò)60個(gè)項(xiàng)目投入數(shù)百億資金。

據(jù)此粗略估算，碧桂園創(chuàng)投每年投出去的錢(qián)，或在120個(gè)億以上。

碧桂園真的有錢(qián)嗎？

企業(yè)有錢(qián)到了一定地步，做一些風(fēng)險(xiǎn)投資，是很平常的事。

在外界一度認(rèn)為非常有錢(qián)的地產(chǎn)圈，包括龍湖資本、保利資本、越秀產(chǎn)業(yè)基金、華潤(rùn)資本等諸多房企旗下投資公司或事業(yè)部，近年來(lái)都做起了創(chuàng)投的生意。

不過(guò)，碧桂園創(chuàng)投被公認(rèn)是近兩年來(lái)花錢(qián)花得比較“兇猛”的一個(gè)。

可供對(duì)比的一組數(shù)據(jù)是： 碧桂園投資萬(wàn)達(dá)商管花掉了小100個(gè)億，但碧桂園上半年的凈利潤(rùn)，也只是224億元。

那么問(wèn)題來(lái)了，碧桂園真的這么有錢(qián)嗎？

碧桂園最新發(fā)布的財(cái)報(bào)可以告訴我們一些答案。

財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售額30309億元，同比增長(zhǎng)135%；

實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23493億元，同比增長(zhǎng)27%；

凈利潤(rùn)約2242億元，同比上升23%；

行業(yè)普遍增收不增利，碧桂園同樣不能幸免。

2021年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)毛利率197%，首次跌破20%；凈利率954%，較2020年下降215個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園方面預(yù)計(jì)，公司的毛利率將在明年年中或明年年底到達(dá)低點(diǎn)，隨后逐步回升。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普也認(rèn)為，未來(lái)兩年碧桂園利潤(rùn)率的壓縮將抵消營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，導(dǎo)致EBITDA增速不高于2%。

三道紅線碧桂園踩中了一條，依然保持在“黃檔”行列。

目前， 在TOP10行列中，有兩家處于橙檔，分別是恒大和綠地；三家處于黃檔，分別是綠城、融創(chuàng)和碧桂園；剩下5家房企,則已經(jīng)全部處于綠檔。

雖然近幾年來(lái)，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)從2018年底的最高點(diǎn)8936%，逐步下降到了今年年中的8624%，呈現(xiàn)出穩(wěn)步降負(fù)債成果。

但僅就絕對(duì)值而言，截至上半年中，碧桂園的有息負(fù)債總額依然高達(dá)3242億元，較2020年底僅減少23億元。

無(wú)論是負(fù)債總額還是負(fù)債率，碧桂園都依然處于高位。

貓姐留意到， 碧桂園近年來(lái)規(guī)模的提升以及負(fù)債率的下降，更多是依靠加大合作比重來(lái)驅(qū)動(dòng)。

財(cái)報(bào)顯示，2017年碧桂園其他非控制性權(quán)益占總權(quán)益的比重還不到20%，2018年就突然躍升到了30%，此后一直維持在30%以上，今年上半年中的最新值是：3356%。

在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高的情況下，拉來(lái)更多的合作者投資入股、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，本無(wú)可厚非。但合作比重提升同樣是有代價(jià)的，那就是：大量的非控制性權(quán)益分走了碧桂園一大部分利潤(rùn)。

今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)224億元，但分給所有者股東的只有150億元，分給非控制性權(quán)益股東的則達(dá)到74億元，占比3311%。

大量的錢(qián)被別人賺走了，碧桂園顯然也有點(diǎn)肉痛。近兩年來(lái)，碧桂園已有意改變這一現(xiàn)狀。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年碧桂園新增拿地的權(quán)益比例為85%，2020年全年為88%，而2019年這一指標(biāo)則僅為70%左右。

然而， 提升拿地的權(quán)益比例，就意味著自己要出更多的錢(qián)，這就意味著，在拿地?cái)U(kuò)張和降負(fù)債降檔之間，碧桂園必須要做平衡和選擇了。

好消息是，碧桂園的流動(dòng)性依然很充足從。截至2021年中，碧桂園擁有在手現(xiàn)金1832億元，公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債則為868億元，在手現(xiàn)金是短期負(fù)債的兩倍有余。

一句話總結(jié)： 錢(qián)有點(diǎn)多，花錢(qián)有點(diǎn)兇，但賺錢(qián)和降負(fù)債是真的有點(diǎn)難。

三四五六線之王的憂慮

如果碧桂園的在手現(xiàn)金一直如此充足，那我們也沒(méi)什么好擔(dān)憂的。遺憾的是，即便是宇宙第一房企、三四五六線之王，也有著它的憂慮。

—— 嚴(yán)格的政策環(huán)境正在使碧桂園面臨更大的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。

標(biāo)普認(rèn)為，隨著決策者從房貸額度、銷(xiāo)售價(jià)格等多個(gè)方面嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)，碧桂園的經(jīng)營(yíng)環(huán)境絕非一片坦途。這些控制措施將打擊購(gòu)房者的積極性，給碧桂園的銷(xiāo)售執(zhí)行和現(xiàn)金回款造成壓力，特別是在總體上需求更加波動(dòng)的三四線城市。

作為低線別市場(chǎng)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，碧桂園大約有60%-70%的權(quán)益合同銷(xiāo)售額來(lái)自三四線城市。

碧桂園樓盤(pán)；圖源視覺(jué)中國(guó)，已授權(quán)

事實(shí)上，從8月份碧桂園的單月銷(xiāo)售額，已經(jīng)可以反映出一些端倪。

數(shù)據(jù)顯示， 8月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約4521億元，較2020年同期的6093億元減少258%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約550萬(wàn)平方米，同比下降2275%。

受此影響，碧桂園前8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售額累計(jì)約40258億元，同比增速降到了534%。

如果接下來(lái)的金九銀十，碧桂園無(wú)法止住銷(xiāo)售銷(xiāo)售下滑頹勢(shì)，那或許意味著，情況比我們想的還要糟糕。

更大的憂慮來(lái)自于回款。

雖然上半年，碧桂園依然取得了高達(dá)90%的超高回款率——這也是其現(xiàn)金流始終充沛的根本原因所在，但必須看到，銷(xiāo)售端按揭貸款的收緊，正在對(duì)碧桂園的回款帶來(lái)影響。

圖源：說(shuō)財(cái)貓自制

碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君此前在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就坦誠(chéng)， 確實(shí)目前整個(gè)按揭資源很緊張。受此影響，上半年，碧桂園的回款率由去年91%下降1%到了90%，按揭周期天數(shù)也由去年的35天延長(zhǎng)到60多天。

不要小看這1%，按照碧桂園去年全年5193億元權(quán)益合同銷(xiāo)售回款計(jì)算，1個(gè)百分點(diǎn)就是52個(gè)億，相當(dāng)于一家60強(qiáng)房企一個(gè)月的銷(xiāo)售額。

房地產(chǎn)的周期 歷史 告訴我們，每一次房地產(chǎn)調(diào)控，價(jià)格最堅(jiān)挺的永遠(yuǎn)是核心的一二線城市，而最先受到影響的，永遠(yuǎn)是那些能級(jí)較低的三四五六線城市。

在調(diào)控沒(méi)有任何放松的跡象下，60%以上權(quán)益銷(xiāo)售均來(lái)自三四五六線城市的碧桂園能否維持上半年的銷(xiāo)售和回款，不確定性極大。 而一旦銷(xiāo)售和回款下降，碧桂園的現(xiàn)金流也必將受到影響。

這或許是楊老板在豪擲百億小目標(biāo)投資王健林之余，必須要抽空想下的事了。

房企負(fù)債率排名2021

碧桂園雖然近期負(fù)債比較多，但是碧桂園始終走的是穩(wěn)健路線，而且管控也很精細(xì)化，財(cái)務(wù)報(bào)表也很穩(wěn)健安全?，F(xiàn)在很多用戶都很擔(dān)心桂碧園會(huì)不會(huì)像恒大一樣，其實(shí)完全不用擔(dān)心，桂碧園跟恒大完全不同。桂碧園起碼能拿得出現(xiàn)金買(mǎi)地，而恒大一直以來(lái)都是各種負(fù)債。所以現(xiàn)在還是非常適合買(mǎi)碧桂園的。

碧桂園樓盤(pán)價(jià)格下降的原因是什么？

截至2020年底，碧桂園總資產(chǎn)為2015809億元，總負(fù)債1758806億元，凈資產(chǎn)257003億元，資產(chǎn)負(fù)債率8725％，僅次于恒大。在2021年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司負(fù)債情況公示后，碧桂園登排行榜第三，僅次于恒大和保利發(fā)展，負(fù)債率為556％，在三四線城市拿地，價(jià)格高、質(zhì)量維權(quán)問(wèn)題被不斷曝光，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大。面對(duì)拍高的低價(jià)、不斷漲價(jià)的建材和建設(shè)成本，房?jī)r(jià)不漲，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，引發(fā)危機(jī)的可能性反而更大。所以說(shuō)全國(guó)多地的碧桂園樓盤(pán)都有降價(jià)趨勢(shì)。

碧桂園會(huì)不會(huì)跟恒大一樣？

碧桂園除了和恒大目標(biāo)市場(chǎng)比較接近外，在公司治理、運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)上真的是一點(diǎn)都沒(méi)有相似的地方，碧桂園一直都是很穩(wěn)健的，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)拉出來(lái)都很能打碧桂園除了和恒大目標(biāo)市場(chǎng)比較接近外，在公司治理、運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)上真的是一點(diǎn)都沒(méi)有相似的地方，碧桂園一直都是很穩(wěn)健的，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)拉出來(lái)都很能打。所以在我看來(lái)，恒大和碧桂園的債務(wù)是不同的，一個(gè)負(fù)重前行，一個(gè)穩(wěn)步前行，誰(shuí)容易摔跟頭不言而喻，房地產(chǎn)還是要穩(wěn)定健康的發(fā)展才是王道。

碧桂園樓盤(pán)以后會(huì)下跌嗎？

碧桂園在國(guó)內(nèi)很多城市都是有開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的，其實(shí)樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)也是比較常見(jiàn)的一個(gè)事情，畢竟隨著購(gòu)房人數(shù)的增減，房?jī)r(jià)肯定是會(huì)出現(xiàn)一定波動(dòng)的。一般情況下碧桂園房子出現(xiàn)大幅度降價(jià)的可能性是比較小的，畢竟碧桂園的房子質(zhì)量都是挺不錯(cuò)的，而且有很多精裝修的房源正在出售當(dāng)中，現(xiàn)在很多人也是比較偏向于碧桂園的房子去購(gòu)買(mǎi)的，所以碧桂園的房子即使出現(xiàn)下跌幅度也不會(huì)特別的明顯。

碧桂園會(huì)像恒大一樣嗎

NO1：恒大

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：全國(guó)房地產(chǎn)龍頭，岌岌可危，每天都有商票逾期，債券經(jīng)被停止融資融業(yè)務(wù)，裁員60%，因不惜一切代價(jià)保交房導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)恐慌，2家信托要求提前償還貸款。 負(fù)債萬(wàn)億級(jí)別，表外負(fù)債（商票等）千億級(jí)別。

穆迪信用評(píng)級(jí)：公司“Ca”（倒數(shù)第二級(jí)），無(wú)抵押票據(jù)“C”（倒數(shù)第一級(jí)），評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”。

NO2：華夏幸福

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：2020房地產(chǎn)10強(qiáng)，河北龍頭房企，負(fù)債總額4000億，3月宣布資金鏈斷裂，上半年虧損近100億，截至9月4日，違約債務(wù)本息合計(jì)87899億元，賬上幾無(wú)可動(dòng)用資金。

曾作為華夏幸福白衣騎士和最大金主的中國(guó)平安，計(jì)提損失359億。

中誠(chéng)信國(guó)際，已將華夏幸福從信用評(píng)級(jí)名單中除名。

NO3：新華聯(lián)

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：債務(wù)違約,抵押、質(zhì)押、被查封、扣押、凍結(jié)的資產(chǎn)賬面價(jià)值總額45458億元。

NO4：鴻坤地產(chǎn)：

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：

鴻坤地產(chǎn)業(yè)績(jī)大幅下滑，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流腰斬，融資成本高且融資環(huán)境持續(xù)惡化，債務(wù)壓力和流動(dòng)性問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。

NO5：恒泰地產(chǎn)：

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：頻繁納入被執(zhí)行人。

NO6：實(shí)地地產(chǎn)

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：大規(guī)模商票逾期未兌付,供應(yīng)商、持票人赴實(shí)地總部維權(quán)。

NO7：藍(lán)光發(fā)展

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：號(hào)稱“西南王者”，負(fù)債2000億，曾一腳踏入千億房企 。多地項(xiàng)目停工，據(jù)藍(lán)光2021半年報(bào)，其賬面可自由動(dòng)用資金僅為3億元。9月3日，藍(lán)光控股股東藍(lán)光集團(tuán)所持股份全數(shù)被自然人顧斌競(jìng)得，成交總價(jià)僅為2億元，平均每股價(jià)格為2元。

20成飛建設(shè)： 頻繁納入被執(zhí)行人 。

NO8：寶能集團(tuán)

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：金交所理財(cái)產(chǎn)品逾期，員工討薪。

NO9：榮盛發(fā)展

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：房地產(chǎn)16強(qiáng)，負(fù)債2500億，近一年內(nèi)股價(jià)腰斬。

踩中大部分紅線。短期債務(wù)占比較大，償債壓力巨大。

上半年現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為12億元，幾近枯竭。

上半年頻繁為下屬子公司提供融資擔(dān)保，已發(fā)布逾20份擔(dān)保公告，擔(dān)保規(guī)模巨大。

近期多個(gè)項(xiàng)目大幅降價(jià)拋售，環(huán)京和青島等地房?jī)r(jià)折扣甚至低至五折。

美元債異常低迷,評(píng)級(jí)下調(diào),外部融資遇阻,在未來(lái)一到兩年內(nèi),榮盛發(fā)展的運(yùn)營(yíng) 和財(cái)務(wù)狀況將將面臨各種挑戰(zhàn),。

NO10：泰禾地產(chǎn)

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：負(fù)債2000億，上半年?duì)I業(yè)收入僅為662億元；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損852億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~—899億元，總資產(chǎn)負(fù)債率9181%。

8月28日，泰禾集團(tuán)在中國(guó)院子召開(kāi)記者招待會(huì)，老板黃其森親自上臺(tái)推銷(xiāo)中國(guó)院子的房子?，F(xiàn)場(chǎng)有爛尾樓業(yè)主上臺(tái)，替全國(guó)數(shù)十萬(wàn)爛尾樓業(yè)主，給黃其森贈(zèng)送錦旗，錦旗上寫(xiě)著：百城千樓項(xiàng)目爛尾，十萬(wàn)業(yè)主無(wú)家可歸。業(yè)主被泰禾保安打傷。

NO11：天房集團(tuán)

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：天房集團(tuán)，曾是天津最大國(guó)有房企，于2018年爆雷，負(fù)債近2000億。

天房發(fā)展，曾為天房集團(tuán)所控股，2021年半年報(bào)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入486億元，凈利潤(rùn)—106億元。

NO12：建業(yè)集團(tuán)

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：河南地王，河南本土最大房企，2020銷(xiāo)售額過(guò)千億，負(fù)債1500億。

引信來(lái)自一封求助信——《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》，內(nèi)容顯示：受汛情、疫情影響，建業(yè)300多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目處于停業(yè)、半停業(yè)狀態(tài)，但需支付巨額運(yùn)營(yíng)成本，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，銷(xiāo)售及回款較原計(jì)劃減少近30億元，多處工地停工，累計(jì)各種經(jīng)濟(jì)損失逾50億元。

問(wèn)題實(shí)際上并不僅僅來(lái)自天災(zāi)：

建業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率872%，凈負(fù)債率926%，現(xiàn)金短債比193，踩中紅線，被歸為黃檔企業(yè)。

穆迪將建業(yè)地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從"穩(wěn)定"調(diào)至"負(fù)面"。

NO13：三盛宏業(yè)

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：破產(chǎn)重整。

NO14：協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：協(xié)信集團(tuán)，曾為西南房地產(chǎn)地頭強(qiáng)蛇，深陷債務(wù)危機(jī)后，引入投資者成立協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)。

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，負(fù)債700億，逾100億元債務(wù)逾期。

因?yàn)轭l繁的債務(wù)逾期，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)被聯(lián)合資信等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)至垃圾級(jí)。

近期協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)更被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

NO15：富力地產(chǎn)

暴雷程度：★★★★

上榜理由：40億貸款展期6個(gè)月,一年內(nèi)到期債務(wù)59576億，三條紅線天天踩。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪宣布將廣州富力下調(diào)至B2、香港富力下調(diào)至B3；評(píng)級(jí)展望為“負(fù)面”。

富力曾吞并萬(wàn)達(dá)酒店，其酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損。

NO16：陽(yáng)光100

暴雷程度：★★★★

上榜理由：陽(yáng)光100，負(fù)債500億，上半年收入僅為33億元，年利息支出卻超70億。

多次債務(wù)違約，多地項(xiàng)目停工。

另有超百億債務(wù)一年內(nèi)即將到期。

另外，債券價(jià)格下跌較大,商票年化收益達(dá)到36%,受限資產(chǎn)占比高,網(wǎng)傳區(qū)域裁員40%。

NO17：新力地產(chǎn)

暴雷程度：★★★★

上榜理由：新力，負(fù)債約800億。一家神秘的房地產(chǎn)商，從江西起家，10年時(shí)間從0做到1000億規(guī)模。

網(wǎng)上流傳《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》稱，2019年新力控股創(chuàng)始人張園林欠下16億港元高利貸，至今未能脫離債務(wù)危機(jī)。

每天都有子公司商票逾期,拖欠進(jìn)度款被總包方停工。

更頻頻曝出大量票據(jù)到期無(wú)法兌付。

NO18：中南建設(shè)

暴雷程度：★★★★

上榜理由： 觸碰三條紅線。

NO19：祥生地產(chǎn)

暴雷程度：★★★★

上榜理由：大量參與民間借貸,多次列為被執(zhí)行人。大規(guī)模裁員。

NO20：新城集團(tuán)

暴雷程度：★★★★

上榜理由：負(fù)債4500億。

NO21：金地集團(tuán)

暴雷程度：★★★★

上榜理由：房地產(chǎn)20強(qiáng)，負(fù)債3000億，債務(wù)相比2016年的1000億暴增2倍，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為358億元，應(yīng)付債券為420億元，有息負(fù)債總額1230億元。上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為：—100億元。

NO22：綠地集團(tuán)

暴雷程度：★★★★

上榜理由：一直踩紅線，負(fù)債超萬(wàn)億；綠地已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模裁員,裁員比例40%-50%左右。

NO23：花樣年

暴雷程度：★★★★

上榜理由：花旗、瑞信私人銀行不再接受花樣年控股的債券作為抵押物，現(xiàn)在新發(fā)債券基本沒(méi)有人買(mǎi)了。

NO24：碧桂園

暴雷程度：★★★

上榜理由：規(guī)模不亞于恒大，負(fù)債也是萬(wàn)億級(jí)別，重點(diǎn)布局三四線城市，打造“偏遠(yuǎn)郊區(qū)超級(jí)大盤(pán)”，2019—2020，碧桂園高溢價(jià)拿下大量三四線城市開(kāi)發(fā)土地。由于三四線城市人口流失或流入少，房?jī)r(jià)虛高問(wèn)題嚴(yán)重，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大。

投資巨大的馬來(lái)西亞森林城市深陷泥潭，幾近停滯。

因高周轉(zhuǎn)而導(dǎo)致的工地事故、工程質(zhì)量問(wèn)題不斷，業(yè)主投訴維權(quán)不斷，2020年房企綜合滿意度墊底——行業(yè)10分的平均水平，碧桂園只有4分。

近期碧桂園“品牌部”“雇傭軍”活動(dòng)頻繁，神似爆雷前的恒大。

NO25：融創(chuàng)中國(guó)

暴雷程度：★★★

上榜理由：負(fù)債萬(wàn)億級(jí)別，不但在22個(gè)重點(diǎn)城市花重金搶地，還在大量三四線城市，以高達(dá)50%以上的溢價(jià)拿地，創(chuàng)造多個(gè)地王。

市場(chǎng)傳聞，融創(chuàng)跑到香港私募，報(bào)出兩倍市價(jià)，把資本市場(chǎng)嚇壞了。而且融創(chuàng)還在內(nèi)部向職工融資借錢(qián)。最新消息是，它對(duì)萬(wàn)達(dá)毀約了。

孫宏斌的激進(jìn)在房地產(chǎn)業(yè)最有名，但是他在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上突然變腔：“我們預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)比較慘烈，安全放在第一位。”

碧桂園不會(huì)像恒大一樣，他們都有自己不同的路線。

恒大集團(tuán)和碧桂園相比，肯定是恒大公司更大一些，恒大公司是咱們國(guó)內(nèi)乃至世界當(dāng)中，都是數(shù)一數(shù)二的大型企業(yè)。

有新的朋友不難發(fā)現(xiàn)，恒大公司和碧桂園公司的樓盤(pán)在咱們國(guó)內(nèi)無(wú)論是大城市還是小城市，都有樓盤(pán)從大局上來(lái)看這兩個(gè)公司沒(méi)有什么太大的差距，實(shí)際上從公司的規(guī)模和市值上來(lái)看就能分辨出來(lái)，恒大公司要比碧桂園高出不止一個(gè)檔次。此外就是恒大公司在500強(qiáng)的排名當(dāng)中，也要比碧桂園公司更靠前一些。

兩家的負(fù)債情況

去年碧桂園債務(wù)高達(dá)174萬(wàn)億，緊追恒大，負(fù)債率更是高達(dá)86%，比恒大還要高。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2021年里，碧桂園的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率只有889，低于同行平均水平901%。這889%意味著什么呢？他們計(jì)劃二一年銷(xiāo)售目標(biāo)是6277億元，但是只賣(mài)了5600億元左右，比計(jì)劃少了600多億的資金，不知道對(duì)他們的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式造成多大的影響。而比這個(gè)層面更糟糕的問(wèn)題是，他們?nèi)ツ晟习肽赇N(xiāo)量都還跟得上，到了下半年越來(lái)越賣(mài)不動(dòng)。