《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》

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關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見

為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，高度重視解決城市居民住房問題，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)與住房開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)政策精神,結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見：

一、進(jìn)一步推進(jìn)住房保障工作

（一）進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)。到 2012 年底，全市新建經(jīng)濟(jì)適用住房不少于45萬平方米，新建或落實(shí)廉租房源不少于3萬平方米。

到 2010 年，完成城市低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍以下的城市低收入住房困難家庭廉租住房保障對(duì)象的“應(yīng)保盡保”工作。 進(jìn)一步完善住房保障體系，研究和解決城市中低收入住房困難家庭住房困難問題。

（二）推行保障性住房政府采購制度。為進(jìn)一步節(jié)約集約土地資源，盡可能地通過政策采購方式解決住房保障房源。

二、進(jìn)一步優(yōu)化和改善住房消費(fèi)環(huán)境

（三）放寬住房公積金貸款政策。降低住房公積金貸款首付比例，借款人家庭購買商品住房首付款比例由30％降低至20%。 借款人家庭首套貸款購買的商品房，人均住房建筑面積未達(dá)到當(dāng)?shù)厝司》拷ㄖ娣e標(biāo)準(zhǔn)的，可按相應(yīng)額度申請(qǐng)第二套住房公積金貸款。

當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，臺(tái)州市區(qū)2008年度人均建筑面積為45平方米。 按照《臺(tái)州市住房公積金貸款管理實(shí)施辦法》規(guī)定，夫妻雙方繳存住房公積金的住房公積金貸款最高額度為50萬元，單方繳存的、貸款最高額度為30萬元；貸款最長期限至30年，且不超過法定退休年齡后5年。

購買自住住房借款人可提取本人、配偶及直系親屬的住房公積金購買自住住房。

（四）實(shí)行購買商品住房契稅補(bǔ)貼。個(gè)人凡在本《意見》發(fā)布之日起至2009年12月31日止購買普通商品住房并到房屋登記機(jī)構(gòu)備案登記的，在取得房屋所有權(quán)證后，按所繳納的契稅地方體制分成部分給予全額補(bǔ)貼給購買人。購買人憑房屋所有權(quán)證及完契憑證到財(cái)政辦證窗口辦理契稅貼補(bǔ)手續(xù)。

（五）實(shí)行存量房交易稅收補(bǔ)貼。凡在本《意見》發(fā)布之日起至2009年12月31日在本市范圍內(nèi)買賣個(gè)人普通商品住房并到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記的，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，買賣雙方（均為個(gè)人）繳納的稅收收入根據(jù)地方體制分成部分給予全額補(bǔ)貼給購買人。購買人憑房屋所有權(quán)證及完契憑證到財(cái)政辦證窗口辦理貼補(bǔ)手續(xù)。

（六）明確界定購買第二套住房的對(duì)象。對(duì)一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，比照首套住房貸款政策執(zhí)行。 對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

（七）明確界定商品住房購買時(shí)間。商品住房按備案登記后該預(yù)（銷）售合同簽訂的日期確定購房屋的時(shí)間。

（八）合并和減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。土地出讓時(shí)確需公證的，其公證費(fèi)予以優(yōu)惠；車位、車房和房屋同證登記發(fā)一本房屋權(quán)屬證書的，按房屋主體使用功能登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取登記費(fèi)；如單獨(dú)申請(qǐng)辦理發(fā)放多本房屋權(quán)屬證書的，登記機(jī)構(gòu)要告知申請(qǐng)人，由申請(qǐng)人自行選擇。

三、進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境

（九）加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融扶持力度。在確保資金安全、規(guī)范的前提下，加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度。重點(diǎn)支持普通商品住房和政策性住房建設(shè)，支持經(jīng)營管理和企業(yè)信譽(yù)好的開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。積極拓展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，支持個(gè)人購買自住住房的貸款需求。

（十）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預(yù)征。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)繳、按年清算。 有地下室的商品房項(xiàng)目，地上可售面積和地下可售面積按差異成本法計(jì)算成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房初始登記后，除開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等外，對(duì)不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，不作視同銷售。

（十一）調(diào)整房地產(chǎn)抵押權(quán)登記辦法。房地產(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，未銷售的房屋可辦理在建工程抵押權(quán)登記手續(xù)，且不影響房屋竣工交付使用，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，將在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

（十二）適度放寬商品房預(yù)售條件。在符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定下，可適度放寬商品房預(yù)售條件。具體規(guī)定由臺(tái)州市建設(shè)規(guī)劃局制訂。

（十三）放寬新出讓地塊地價(jià)款支付期限和比例。對(duì)新出讓經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，允許受讓人在12個(gè)月內(nèi)付清出讓價(jià)款，對(duì)起價(jià)總額在3億元以上、其出讓價(jià)款支付期限最高可達(dá)18個(gè)月；允許自《出讓合同》簽訂之日起10日內(nèi)首付出讓價(jià)款總額的10％。

（十四）放寬建設(shè)項(xiàng)目開工期限。對(duì)自本《意見》下發(fā)之日起至2009年12月31日，新出讓的經(jīng)營性用地，在受讓人支付總地價(jià)款的 70％后，可辦理交地手續(xù)，相關(guān)部門憑國有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，先行開展各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作并允許動(dòng)工建設(shè)，待受讓人按批準(zhǔn)的時(shí)限付清全部出讓價(jià)款后，再行辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。

（十五）緩繳房屋物業(yè)維修基金和人防易地建設(shè)費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房屋物業(yè)維修基金，在核準(zhǔn)建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收認(rèn)可時(shí)收?。蝗朔酪椎亟ㄔO(shè)費(fèi)由開發(fā)企業(yè)在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前向人防部門預(yù)繳總額的50%，在辦理房屋初始登記前結(jié)清，開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理初始登記時(shí)須向房屋登記機(jī)構(gòu)提交人防易地建設(shè)費(fèi)結(jié)清憑證；物業(yè)保修金按保修年限分年返還，具體規(guī)定由臺(tái)州市建設(shè)規(guī)劃局制訂。

四、鼓勵(lì)推行房屋拆遷貨幣化安置

（十六）鼓勵(lì)拆遷房貨幣化安置。在項(xiàng)目建設(shè)、征地拆遷中，鼓勵(lì)貨幣化安置，節(jié)約拆遷安置房建設(shè)用地。對(duì)原規(guī)劃用于安置房建設(shè)的土地可調(diào)整為公開出讓土地的，其出讓收入扣除規(guī)定的費(fèi)用、資金后，返還各供地主體，用于拆遷安置土地的開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

（十七）加大政府購買力度?？筛鶕?jù)需要，在價(jià)格合理的基礎(chǔ)上，按照公開、公平、公正的原則，經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意后，通過政府采購的方式，購買中低價(jià)位的普通商品住房，以增加拆遷安置房房源。

五、進(jìn)一步優(yōu)化行政管理服務(wù)環(huán)境

（十八）進(jìn)一步優(yōu)化土地管理政策。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，科學(xué)合理地確定土地推出的節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格，不斷優(yōu)化土地出讓條件。

（十九）提高政府服務(wù)水平。各級(jí)政府和各職能部門要營造良好的發(fā)展環(huán)境，加強(qiáng)與企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動(dòng)中遇到的困難；要加強(qiáng)服務(wù)、提高效率，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限。

1、人防、消防、防雷工程施工圖審查，實(shí)行一站式管理聯(lián)合審批制度；工程竣工驗(yàn)收，在工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收時(shí)一并進(jìn)行；質(zhì)量監(jiān)督統(tǒng)一由建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

2、住宅小區(qū)內(nèi)分戶門外配套的供水、供電、供氣、有線電視、通信等共有設(shè)備、設(shè)施建設(shè)均由開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選取建設(shè)施工單位。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案自開發(fā)企業(yè)提交之日起，提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，規(guī)劃部門須在 20 個(gè)工作日內(nèi)審查完畢，并出具規(guī)劃方案批準(zhǔn)書；提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，規(guī)劃部門須一次性書面告知開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)按書面告知要求調(diào)整到位的，規(guī)劃部門須在自收到調(diào)整方案之日起2—3個(gè)工作日內(nèi)審查完畢，并出具規(guī)劃方案批準(zhǔn)書。

4、縮短竣工驗(yàn)收時(shí)限。開發(fā)項(xiàng)目竣工后且符合竣工驗(yàn)收條件的，在收到開發(fā)企業(yè)竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起，規(guī)劃和消防等部門須在20個(gè)工作日內(nèi)完成，工程質(zhì)量、人防、防雷等須在5個(gè)工作日內(nèi)完成聯(lián)合驗(yàn)收。

（二十）進(jìn)一步優(yōu)化住房建設(shè)規(guī)劃。在滿足住房建設(shè)規(guī)劃總量規(guī)模和區(qū)域平衡的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)通過公開出讓新獲得的商品住宅用地，可適度調(diào)整90平方米以下套型結(jié)構(gòu)比例。

六、營造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好社會(huì)氛圍

（二十一）建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。通過政銀企座談會(huì)等方式，搭建銀企對(duì)接的互動(dòng)平臺(tái)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決企業(yè)面臨的困難，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供金融支持。鼓勵(lì)銀行在國家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，有效支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二十二）建立房地產(chǎn)市場(chǎng)分析機(jī)制。各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議要定期不定期地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

（二十三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。加快臺(tái)州市“透明購房網(wǎng)”建設(shè)，須在2009年1月1日前正式開通運(yùn)行。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序管理，嚴(yán)肅查處開發(fā)企業(yè)虛假廣告等行為。對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)的行為將予以嚴(yán)肅處理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠信體系建設(shè)，切實(shí)保障房地產(chǎn)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（二十四）加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)。加強(qiáng)對(duì)我市城市建設(shè)、城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展前景的宣傳，客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)以及購房和購房投資風(fēng)險(xiǎn)等知識(shí)的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。

七、本文自發(fā)布之日起執(zhí)行；各縣（市）可參照?qǐng)?zhí)行。

我不會(huì)寫房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)成本賬，請(qǐng)問有范本嗎？可以傳給我一份嗎？要開發(fā)間接費(fèi)用也包括在內(nèi)的。

房屋開發(fā)成本核算

房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設(shè)從可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗(yàn)收的全過程。房屋再開發(fā)是指對(duì)舊城區(qū)成片地進(jìn)行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求重新建造各種房屋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。

（一）房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋用途可以分為五類：第一類是為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對(duì)外銷售；第二類是為出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的投資性房地產(chǎn)，出租時(shí)按照確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)；第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房；第五類自行建造的自用房屋，第四類代建房在代建工程部分介紹;第五類自行建造的自用房屋。發(fā)生的工程成本應(yīng)通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶，自建自用的房屋本章不作重點(diǎn)介紹。

本章著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對(duì)外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計(jì)算對(duì)象時(shí)，應(yīng)考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進(jìn)度等因素，按以下原則來確定：

1. 一般開發(fā)應(yīng)以每一獨(dú)立編制有設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程，即每棟獨(dú)立的房屋作為成本計(jì)算對(duì)象。

2. 對(duì)于同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相同，并由同一施工隊(duì)伍施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并作為一個(gè)成本計(jì)算對(duì)象，待開發(fā)完成后，再將其實(shí)際總成本按每棟獨(dú)立房屋概算、預(yù)算的比例進(jìn)行分配，求得每棟房屋的開發(fā)成本。

3． 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合工程進(jìn)度和責(zé)任制的要求，以房屋開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)部位作為成本計(jì)算對(duì)象，待開發(fā)完成后再將各部位的實(shí)際成本進(jìn)行匯總，求得該棟房屋的開發(fā)成本。

（二）房屋開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分，其各成本項(xiàng)目具有與開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)六個(gè)成本項(xiàng)目。

（三）房屋開發(fā)成本的歸集

房屋開發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象；有些房屋開發(fā)費(fèi)用發(fā)生時(shí)由多個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)，需按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的支出內(nèi)容，采用相應(yīng)的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。

1. 土地征和及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)等。土地征用費(fèi)是指支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)，補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅費(fèi)等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬，分別沖減有關(guān)成本。市政配套費(fèi)（此科目進(jìn)入開發(fā)成本---前期工程費(fèi)-市政配套費(fèi)似乎更合適）是指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)視能否區(qū)分負(fù)擔(dān)對(duì)象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：

（1）能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及

時(shí)性拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。

（2）不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的分配方法將其計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶。

（3） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完工的商品性建設(shè)場(chǎng)地，改變用途為房屋開發(fā)時(shí)，應(yīng)將商品性建設(shè)場(chǎng)地的開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶。

（4） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的土地，先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”進(jìn)行歸集，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時(shí)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配房屋建筑物和商品性建設(shè)場(chǎng)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”、“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法，即土地開發(fā)成本項(xiàng)目中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項(xiàng)目中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；土地開發(fā)成本項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)。

2. 前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)是指取得土地開發(fā)權(quán)之后項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪和“三通一平”等前期費(fèi)用。具體包括項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)以及其他前期工程費(fèi)等。

行政事業(yè)性收費(fèi)是指項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)，如市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、異地綠化建設(shè)費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、消防圖紙審查費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。新型墻體材料專項(xiàng)基金、工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)、防雷圖紙及檢測(cè)、施工抗震設(shè)防技術(shù)審查費(fèi)、工程招標(biāo)代理費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、環(huán)評(píng)報(bào)告編制費(fèi)及招投標(biāo)管理費(fèi)等。

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是指方案設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、自來水設(shè)計(jì)、電力設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)等費(fèi)用，如遇到比較復(fù)雜的地質(zhì)，還需要進(jìn)行巖土設(shè)計(jì)，會(huì)發(fā)生巖土設(shè)計(jì)費(fèi)。

勘測(cè)丈量費(fèi)用指水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，放線費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等。“七通一平”費(fèi)是指接通紅線外施工用臨時(shí)給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用（包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi)）等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)是指施工方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾、等費(fèi)用。預(yù)算編審費(fèi)是指支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的前期工程費(fèi)，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

3. 建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)），有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等。

土建工程費(fèi)是指土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)，樁基咨詢費(fèi)，土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

安裝工程費(fèi)是指主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)，主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓和消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。裝修工程費(fèi)是指內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）棚、雨篷等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)甲供材料費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋，其建筑安裝工程施工一般采用出包的方式，建筑安裝工程支出應(yīng)依據(jù)“工程結(jié)算單”，企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，根據(jù)施工單位提供的建安發(fā)票（注意：包含甲供材）即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”等賬戶。

4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)，建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。具體包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防智能化工程費(fèi)以及小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門等。

供電工程費(fèi)是指變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)，電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。給排水工程費(fèi)是指自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。煤氣工程費(fèi)是指煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)、煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。供暖工程費(fèi)是指暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。通訊工程費(fèi)是指電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)、電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。電視工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)有線電視（閉路電視）的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。照明工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。景觀綠化工程是指小區(qū)內(nèi)景觀建設(shè)、人工草坪、栽花、種樹等綠化支出。環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。安防智能化工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)安防、監(jiān)控工程費(fèi)。

房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

5. 公共配套設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)分為以下情況：（1）在開發(fā)不區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園和自行車棚等設(shè)施的支出。（2）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池和球場(chǎng)等設(shè)施的支出。（3）開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。（4）對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶進(jìn)行匯集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。

6. 開發(fā)間接費(fèi)

企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，期末，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。

（四）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、周轉(zhuǎn)房及投資性房地產(chǎn)，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的貸方。

（五）房屋開發(fā)成本核算方法舉例

【例4-1】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房A、商品房B，在20×9年度共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)3000萬元，其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)2000萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)1000萬元（2）3月份，用銀行存款支付承包設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)費(fèi)100萬元，其中商品房A的設(shè)計(jì)費(fèi)80萬元，商品房B的設(shè)計(jì)費(fèi)20萬元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為80萬元，其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為20萬元。（4）7月份，根據(jù)工程結(jié)算單，應(yīng)付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款1000萬元，其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為600萬元，商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為400萬元。（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套水塔，其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為40萬元，商品房B負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為10萬元。（6）8月份，共發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用20萬元，其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)15萬元，應(yīng)由商品房B負(fù)擔(dān)5萬元。（7）假設(shè)小區(qū)內(nèi)還有一公共配套未完工，經(jīng)主管部門同意用其預(yù)算成本10萬元。

1.根據(jù)上述資料（1）根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷

補(bǔ)償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房A）20 000 000

——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房B）10 000 000

貸：銀行存款 30 000 000

2.根據(jù)上述資料（2）依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計(jì)發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費(fèi)（商品房A） 800 000

——前期工程費(fèi)（商品房B） 200 000

貸：銀行存款 1 000 000

3.根據(jù)上述資料（3）依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)

作以下財(cái)務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房A） 600 000

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房B） 200 000

貸：銀行存款 800 000

4.根據(jù)上述資料(4)依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)（商品房A） 6 000 000

——建筑安裝工程費(fèi)（商品房B） 4 000 000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（甲施工單位） 10 000 000

5.根據(jù)上述資料（5）依據(jù)公共配套（水塔）計(jì)算分配表，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房A） 400 000

——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房B） 100 000

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——水塔 500 000

6.根據(jù)上述資料(6)依據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)（商品房A） 150 000

——開發(fā)間接費(fèi)（商品房B） 50 000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用 200 000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別計(jì)入各有房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

7.假設(shè)A商品房公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報(bào)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本9萬元，預(yù)提計(jì)入成本。

做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房A）　　　100000

貸：預(yù)提費(fèi)用 ——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)　　　　　　 　100000

（注：將來實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程開發(fā)成本，數(shù)額不大也可以直接計(jì)入管理費(fèi)用。）

8.依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬

戶的借方。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房A 28 050 000

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房A） 28 050 000

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房B 14 550 000

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房B） 14 550 000

9. 假設(shè)B 商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。

借：投資性房地產(chǎn)——商品房B 　　　　　　　　14 550 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（商品房B）　　　　14 550 000

根據(jù)網(wǎng)友涯思女士的建議，我再舉一個(gè)例子，更詳細(xì)的介紹下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序和房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法：

房地產(chǎn)公司經(jīng)營過程中所涉的各項(xiàng)手續(xù)包括哪些？什么五證、所涉稅收項(xiàng)目等。

首先，網(wǎng)上有大量現(xiàn)成已歸納的，你可詳細(xì)參閱；

其次，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主要程序和所涉證照、手續(xù)如下：

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：

（1）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（2）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

（4）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；

（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：

（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；

（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；

（3）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案；

（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（7）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（8）購買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；

（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；

（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；

（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗(yàn)收意見書或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

（4）工程施工承發(fā)包合同；

（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；

（6）圖紙會(huì)審記錄；

（7）工程施工開工報(bào)告；

（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；

（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；

（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；

（2）工程承包合同原件；

（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)偂㈨?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

再次，至于“五證”，是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。

購房者在購房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的"五證"、"二書" 、"一表"，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。"五證"是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。"二書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。"一表"是指《竣工驗(yàn)收備案表》

最后，關(guān)于稅收問題：

一般說來，有以下項(xiàng)目：

營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納；

城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納；

教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納；

地方教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅2繳納；

土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項(xiàng)目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項(xiàng)目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率）；

建安合同按承包金額的萬分之三貼花；

購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；

城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納（各地規(guī)定不一，XX元/平方米）；

房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納；

車船稅按車輛繳納（各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；

企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額（調(diào)整以后的利潤）繳納（3萬元以內(nèi)18%，3萬元至10萬元27%，10萬元以上33%）；

發(fā)放工資代扣代繳個(gè)人所得稅。

詳細(xì)說來：

一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:

(注:1,"銷售商品房等"包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,"涉及的稅收"包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個(gè)人所得稅,土地增值稅)

(一)營業(yè)稅

――基本規(guī)定

應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入×稅率

1,銷售收入的確認(rèn):

(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí),確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).

②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

④采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號(hào),數(shù)量,單價(jià),金額,手續(xù)費(fèi)等.

(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):

①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

2,視同銷售行為的收入確認(rèn):

(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:

①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈(zèng),贊助,廣告,樣品,職工福利,獎(jiǎng)勵(lì)等;

②將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);

③將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者;

④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);

⑤以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn).

(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利潤權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

說明:預(yù)售收入" "=銷售收入

政策" "=執(zhí)行掌握

3,稅率:5%

――可以利用的稅收政策

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅字 [2003]016號(hào))

"單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動(dòng)產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額."

注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入―土地使用權(quán)購置或受讓原價(jià),可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅

不動(dòng)產(chǎn)建成項(xiàng)目或不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目―不動(dòng)產(chǎn)購置或受讓原價(jià),可按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅

(二),企業(yè)所得稅

――基本規(guī)定

應(yīng)納企業(yè)所得稅=計(jì)稅利潤×稅率(33%)

1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):

(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.

(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.

預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).

2,成本費(fèi)用的扣除

(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定:

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積

銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

(2),土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi);開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi);土地閑置費(fèi)和折舊等

(3),銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中;如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除.廣告費(fèi)用按營業(yè)收入的8%據(jù)實(shí)扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.

――征收方式的確定

按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.

1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表,真實(shí)地反映企業(yè)收入,成本,費(fèi)用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項(xiàng)稅金.

2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實(shí),但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出,或成本費(fèi)用能夠查實(shí),但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí),準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實(shí)的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào),逾期仍不申報(bào)的.

――可以利用的政策

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知》

(國稅發(fā)[2000]38號(hào))文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.

1,對(duì)實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:

應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)×核定銷售盈利率×企業(yè)所得稅稅率

2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補(bǔ),下一年度所得不足彌補(bǔ)的,可以逐年延續(xù)彌補(bǔ),彌補(bǔ)其最長不超過5年.(僅對(duì)查帳征收的企業(yè))

3,納稅人在一個(gè)納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對(duì)查帳征收的企業(yè))

(三)個(gè)人所得稅

――基本規(guī)定:

1,工資,薪金所得項(xiàng)目

(1)工資,薪金所得收入是指:個(gè)人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊(duì),企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報(bào)酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個(gè)人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎(jiǎng)金,年終加薪,勞動(dòng)分紅,雙薪,津貼,補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎(jiǎng);定額獎(jiǎng);出勤獎(jiǎng);特殊行業(yè)津貼,補(bǔ)貼;特殊地區(qū)津貼,補(bǔ)貼;伙食補(bǔ)助,通訊補(bǔ)貼,交通補(bǔ)助等.

(2)計(jì)算方式:

應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目)×適用稅率-速算扣除數(shù)

稅率:適用5%至45%九級(jí)超額累進(jìn)稅率.

2,利息,股息,紅利所得項(xiàng)目

(1)利息,股息,紅利所得是指:個(gè)人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.

利息,股息,紅利所得,按次征收個(gè)人所得稅,以支付時(shí)取得的收入為一次計(jì)算納稅.

(2)計(jì)算方式:

應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

稅率適用20%的比例稅率

(四)土地增值稅

――基本規(guī)定

1,預(yù)征率

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報(bào)繳納稅款,等項(xiàng)目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補(bǔ).具體預(yù)征比例為:

(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;

(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級(jí)公寓等,預(yù)征率為2%;

(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;

(4)對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.

預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入×適用預(yù)征率

2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式

土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:

(1)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,實(shí)行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補(bǔ)的征收方式.

(2)對(duì)舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.

3,土地增值稅的優(yōu)惠政策

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅.

(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).

4,實(shí)際中應(yīng)注意的問題

(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定

目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價(jià)低于5500元/平方米或單套銷售總價(jià)低于70萬元的商品住房.高級(jí)公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.

(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí),應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.

上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.

(3)由于土地增值稅在計(jì)算應(yīng)稅增值額時(shí)與企業(yè)所得稅計(jì)算在計(jì)算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計(jì)算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計(jì)算時(shí)卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.